房地产前期业务培训讲稿.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * 综述 盯牢重点 综合全面 抓住源头 分头并进 一个实力雄厚和负责任的设计院将在审批过程中 发挥无法想象的促进作用 自以为是的方案优化和无关痛痒的细节调整 会是审批中“麻烦”的最大制造者 为什么不能用综合而全面的眼光去对待你的项目呢 当你的PROJECT呈现出多项工作共同开始的状态时 你已经成功了一半 认准你的里程碑并把它作为不可动摇的阶段性目标 一定没有什么能够阻碍整体目标的实现 Page * 设计院的选择与工作要求 分秒必争的设计进度 充足而平衡的人员配备 专业的水平和精神 切合实际的工作作风 丰富的项目经验 一个真正的项目负责人 设计院 不容小觑的成果质量影响 如果不熟悉本地政策性文件及规范要求 如果不能有效整合各专业的设计图纸 如果不能对控制性指标有最准确的把控 如果不能把不应发生的疏漏和差错降到最低 只能把前期工作推入一个不断修正错误的恶性循环之中 加快审批速度无从谈起 设计院的影响无处不在 不仅仅关系到产品的 质量 成本 销售 更制约着前期工作的进度 一半的进度控制在设计院 建筑方案的编制 施工图的绘制 两项核心报批资料的提供速度从根本上决定整个前期工作进度 记住，给设计院一个进度表 工作态度和作风同样很重要 不够认真负责的工作态度 不合时宜的无谓执着 无所坚持的非专业修改 都将给前期工作进度带来本不应该存在的阻碍 Page * 对开发商自身的要求 相信吗，障碍其实是自己造成的 设计工作是一项专业工作，牵一发而动全身 开发商自以为是的细节修改往往带来繁重的工作量 更有甚者，可能影响方案的整体性，最终拖延项目的进程 台州的建设规划部门以严格和严厉执行文件规定著称 千万不要试图挑战主管部门的智商和执行力 否则 只有推倒重来 整体考虑，减少不必要的拖延 项目核准文件中投资总额会影响到开发贷款的审批 户型的调整会影响到预测面积 建筑高度和门窗位置的调整会影响到日照分析 没有面积预测报告的最终成果和日照分析报告的复核无法办理建设规划工程许可证及施工许可证 整体一点，慎重一点，就能减少不必要的拖延 Page * 重点环节 建筑方案审批 立项核准 工程规划许可证 ？ ？ 面积预测报告 面积预测在地区范围内为垄断性事业 工作量较大，正常情况下一个项目在3-4个月 有面积，才能算规费，需求明确 Page * 进度控制 土地成交确认 选择设计院编制建筑方案 地质勘察报告编制开始 日照分析周边资料准备开始 设计院完善报批稿 水保方案编制开始 交通影响评估编制开始 环评报告编制开始 可研报告编制开始 建筑方案招投标完成 日照分析报告编制开始 建筑方案报批通过 初步设计方案编制开始 桩基图纸绘制开始 初步设计方案报批 桩基图纸审核 桩基提前施工报批 建筑图纸绘制开始 立项核准通过 初步设计方案通过 说明： 阶段性成果 完成初步设计方案审批，是取得阶段性成果标志，在某些地区，立项核准与初步设计合并审核，但这并不影响工作流程 时间 建筑方案初稿确认后30-45天一般可完成其他资料的编制，在此时间内若能完成建筑方案报批，则可在60日内完成立项核准及初步设计方案审核 Page * 进度控制 初步设计方案通过 桩基施工开始 面积预测开始 其他图纸绘制开始并送审 建筑图纸送审 绿化设计开始 面积预测完成 规划用地许可证办理完成 土地证办理完成 日照分析复核完成 人防地下室图纸审核完成 消防图纸送审 防雷报告编制开始 总体预算编制开始 施工许可证办理 规划工程许可证办理 总平面图终稿完成 经济指标确定 人防意见 园林处意见 白蚁防治费缴纳 配套费缴纳 全套图纸审核完成 预算编制完成 施工总承包内部招标完成 说明： 时间 完成桩基施工完成时间一般在60-90天，面积预测一般在90天内可以完成，即若顺利，桩基完成后进行土方开挖，至规划工程许可证和施工许可证办理完毕（约15天），正式施工开始 图审 图审需合理分批，确保建筑先行 日照分析符合 若施工图较方案调整较大，可能需重做报告 Page * Page * EMAIL: VIP.SINO@163.COM * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * Page * Here comes your footer 内部交流 严禁外传 1 房地产前期业务概述 2 审批流程和工作要点 3 如何加快审批进度 Page * 房地产前期业务概述 1 房地产前期业务的范围 2 房地产前期业务的重要性 4 房地产前期业务的特点 3 房地产前期业务的人员要求 Page * 台州房地产企业更多地关注行政报批工作，较少配置专业人员关注项目投资可行性，