成都中新公园大道提案.pptVIP

现场顾问式服务 对置业顾问的要求： 全程陪同 一对一 非售卖式 星级标准 对其他人员的要求： 服务标准化 所有窗口部门工作人员 项目施工人员 物管公司服务人员 销售策略 Innovative 销售策略 1、销售政策：逼迫式政策、恐慌式销售： 2、销售价格：高举低打 3、销售渠道：多渠道多网络同步启动 4、推盘节奏：豪宅为先 精装为主，清水助力 销售目标（近期我们销售重点是西组团） 2008年5月，6亿销售额，12万平方米，均价5000元/㎡ 决定了本项目不能走常规道路，必须唯新 逼迫式 限量式 爆发式 恐慌式抢购 爆发性销售 1、庞大的基础客源，阶段相对有限推出房源 2、预告较短的销售周期内，价格铁定调整； 3、绝对物超所值的项目形象。 1、每个周期内推出物业量进行限量； 2、据销售情况，在特定时期可以对客户职业，年龄等执行限价发售 3、根据推出的物业组合及客户需求严格的控制每批次推盘的户型比例 1、配合物业的推出，在推广上实现爆发式的推广方式； 2、追求短时间瞬间的推广量，不追求持续性的恶炒． Innovative 销售政策 跟随区域最高价，内部以较小的价差推出清水房，对比烘托出精装房的高性价比 充足时间的价格悬念 前期公布价格范围，销售现场再明确销售价格 价格公布在高层豪宅上，也可做部分标杆价格 在公开中小户型时以起价形式公布，杀伤力更强 在开盘后高频率，小幅度的拉动。 Innovative 价格策略 本案均价5000元/平方（精装5300元/平方，4600元/平方） 高举低打·小幅度·多频率调整 市中心建立第二售楼部 现场销售 搭建网络蓄客平台 中新、中成会 品牌商场静态展示 小众营销 无品牌落差的产品嫁接 总策略： 利用秋交会作为入市蓄客时间； 以会员制作为项目蓄客方式； 建立CRM客户管理系统； 通过泛销售渠道模式； 形成全民营销 Innovative 营销渠道 还将会采用以下的一些沟通渠道 1、DM行销：锁定高级人士名单寄发特殊DM单强攻特定人士； 2、POP行销：市内重要路口同步告知提高本案能见度 3、区域内指送：交叉统计高购买对象及区域强化营销 4、SP活动：针对性的SP活动，吸引不同族群广泛参与 5、关系营销：针对内部员工和合作伙伴，组织团购 6、其他：机场、银行客户、手机高端用户、加油站、知名高端会议论坛等 Innovative 其它沟通渠道 * 对小众客户的销售促进政策： 1）地域型小众：以点带面式，寻找个性客户去衍生出他的共性群体，以团购方式介入； 2）企业型小众：通过对其工会类组织的直联组织相关活动，以特惠或团购方式销售； 3）投资型客户：通过对外地投资型客户、二手房的客户资源进行整合； 4）中成老客户：可视为与全民营销等同。 放宽团购门坎（团购可自发组织，理论上10户以上可视为团购）， Innovative 销售促进 （1）小步快跑，制造市场稀缺性： （2）首先推出大户型标杆物业，确定项目市场地位，同类型房源低开高走： （3）前期以精装房面市，后续精装房和清水房同时出击。 Innovative 推盘策略 10 11 12 1 2 3 4 5 蓄水期 持续强销期 开盘强销 再次爆发期 9月底 10月1日 秋季交易会 春交会五批次房源 12月29日 3月8日 三批次房源 二批次房源 1月19日 1月26日 9月25日 开盘一批次推出 　 推出时间 推售物业（栋） 套数（套） 面积（㎡） 第一批 2007-12-29（周六） 1 116 19430 第二批 2008-1-19（周六） 2 104 17420 第三批 2008-1-26（周六） 7、8 336 29904 第四批 2008-3-8（周六） 3 92 15410 第五批 2008-4-28（周六） 9、10 288 25632 中新生活馆启用 一夜间媒体占位 四批次房源 4月28日 首推西组团的房源划分策略 一批次 三批次 二批次 四批次 五批次 阶段策略 蓄客要求 蓄客方式 销售政策 价格策略 渠道挖掘 高调面市，利用豪装高层毫宅，积聚能量 开盘前2000组客户 中新会 中成会 房交会 中新会会员分级优惠，团购政策，针对大户型买一赠一车库 公布价格时该价格略低于仁和均价 市场客户，团购客户，内部员工，关系单位 第一阶段：蓄水期（07年10--12月） 阶段策略 蓄客要求 蓄客方式 销售政策 价格策略 渠道挖掘 销售预测 强势爆发，限价逼迫式发售。 实现1300组客户的再蓄积 中新会 中新会会员分级优惠，团购政策，客带客政策，推荐客户政策，针对大户型买一赠一车库 调价周期10天左右； 单位调价浮动在30元/㎡ —80元/