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霍邱县房地产项目可行性分析报告 第一部分 霍邱县概况 霍邱县位于安徽西部、大别山北麓、淮河中游南岸，面积3493平方公里，人口170万，分别位居全省第2位和第4位，辖32个乡镇680个行政村。该县历史源远流长，文化底蕴深厚，西周建制始为蓼国，故称蓼城，隋开皇十九年（公元599年）置霍邱县，至今已有1400多年。 人文环境:楚相孙叔敖、明朝开国皇帝朱元璋、中共创始人陈独秀等都曾在这里留下了珍贵的印迹，是鄂皖革命根据地的组成部分，在共和国将军名册中，霍邱籍的就有陶勇、杨国夫等12位。造就了近现代裴伯谦、韦素园、台静农、韦丛芜、李霁野、王冶秋、李何林等一批文化名人。 自然环境：霍邱属北亚热带，四季分明，雨量充沛，光照充足，特产丰饶,是安徽省九大水产基地之一。全虫、龟板、鳖甲、紫苏等中药材久负盛名；沣虾、银鱼走俏日韩，柳编工艺品远销欧美；矿藏有铁、磷、石煤、石灰石、大理石等，其中，铁矿资源丰富，已探明铁矿储量16.5亿吨，远景储量20多亿吨，华东第一，是全国唯一一个刚开发的特大型铁矿富集区，被列为全国大型铁矿基地。 交通环境：霍邱境内有淠河、史河、汲河、沣河4条一级河流，纵贯南北，拥有城东湖、城西湖、姜家湖三大淡水湖泊，城西湖、城东湖烟波浩淼，飞鸟云集，国家4A级水利风景区临淮岗洪水控制工程被誉为淮河小浪底雄伟壮观环境优美，“国家水利风景区”的千年古塘---水门公园，国家级文物保护单位李家圩地主庄园是全国四大地主庄园之首全国罕见。境内有宁西、阜六2条铁路3个铁路停靠点和合武、济广、沪陕3条高速公路，合肥机场一小时经济圈，拥有淮河周集港、庆发港2座码头，水陆交通便捷。 政策规划：铁矿开发是该县经济增长的支柱,已相继建成投产，2008年底全县规模工业已达100家，其中亿元企业已发展到20多家家，超10亿元的企业集团1家，超20亿元的企业集团1家；纳税超超千万元企业接近20家。7家矿业中,大昌、诺普、金安、开发矿业4家企业均为省“861”市“568”重点项目，其中矿山企业12家，即将入驻的5家，其中矿山企业2家，已入驻企业计划投资超百亿元，加上中国五矿、首都钢铁、中国钢铁、邯郸钢铁、南京钢铁、上海宝钢等大型企业25家进驻，“花园式钢城”立项计划已通过国务院批准，目前处于启动阶段，霍邱腾飞指日可待。 该土地位于霍邱县城区西湖北路东侧，属于霍邱县城的中心地段，东南方紧邻县政府、人民广场、大型商场和霍邱中学校，西边紧邻城西湖、蓼都国际酒店、医院、建材大市场，北面为水门公园景观大道、经济开发新区。该宗土地性质为综合用地；总建筑面积72004㎡，规划功能定位为商住混合用地；绿地率大于等于35%，容积率小于等于3.5，建筑密度小于等于25%，商业占地30%住宅用地为70%使用年限为商业40年，住宅70年。该宗土地合同于2010年1月份签订，要求2010年年底动工，土地价款为已付清全款，土地使用权所有人为安徽省海川置业有限公司,目前市场评估价为2.5-3亿元。 一、城市宏观经济分析 据调查，该县至2010年8月份的地方财政收入11个亿元；2010年县域总人口有170万人，其中城镇人口35万人；近期和中期建设规划: 在霍邱县城建一座花园式钢城，计划带动附属产业就业人口60万，立项已获国家发改委批准，目前已处于启动阶段。 二、区域房地产市场发展状况 1、阳光水岸：小区约20000平米，物业形态为多层，均价3300元/㎡，09年已售罄交付使用。 2、龙迪滨水城：位于双湖路西侧，规划总建筑面积6万平方米，户型以高层、小高层为主，建筑风格以简欧风格为主，小区整体档次不高，主力户型为80—130㎡，均价3500元/㎡已基本售罄。 3、大明城：总建筑面积约10万平方米。有建筑面积区间在80㎡～170㎡的户型为主，售价3600元/㎡左右，霍邱首批高层、小高层物业，位置相对偏远，靠近卧阳路，对面为防预站配置有幼儿园、临近霍邱中学，距离市区10分钟车程，计程车10元，目前没有公交路线。 4、蓼城青年家园：总建筑面积约10万平方米。有建筑面积区间在78㎡～170㎡的户型为主，售价4500元/㎡起售，霍邱首批挑高户型，位置相对偏远，靠近卧阳路，紧邻防预站周边配置有幼儿园、临近霍邱中学，距离市区10分钟车程，计程车10元，目前没有公交路线。 从市场调查的信息我们可以清晰的看到，霍邱房地产主要开发刚刚起步，属于真正的地产开发洼地，结合花园式新钢城城市规划和房地产市场规律，正稳步有序的推进当地市场；从已建成的楼盘和未建成的楼盘来看，当地客户崇尚电梯房，高层、小高层反而热销，从营销的角度上讲，随着新钢城的逐步建立，外来人口加大，刚性需求大幅度增加，风格及档次定位偏高将吸引更多的购房客户，急需外来先进理念的植入。总之，未来霍邱县城区的房地产市场还将持续快速走高。? 三、区域房地产市