工业地产,如何致富？_精品.docVIP

工业地产，如何致富？ 与走势不确定的住宅市场相比，工业地产正在调控风暴下勃兴。 ? 　　来自链家地产的研究报告显示，今年前8月，工业用地供应量占土地供应总量的52.1%，首次超过了住宅。 ? 　　中国不动产研究中心（CRRC）研究报告则显示，从2005年第一次楼市调控开始，一线城市约有30%的传统房地产商转向产业园建设开发，并且趋向于成熟，甚至已经可以分门别类。比如号称为企业打造总部的总部基地模式，与专业地产开发公司合作的TCL模式，与地方政府谈判、大手笔拿地的五矿模式等。 ? 　　“同为工业地产，但产品却出现了多元化，工业地产等同于建厂房的传统模式正在发生改变。”海尔地产董事长卢铿对《财经国家周刊》记者表示。 ? 　　工业地产繁荣背后，是地方政府与企业的双重推手。“政府希望产业带来GDP，企业的动力更大，因为工业地产尚处于初级阶段，还能避开调控。”一位上市公司高管表示。 ? 　　CRRC的研究报告显示，工业地产开发成本大大低于普通住宅，2010年北京住宅用地平均单价为8442.96元/平方米，工业用地平均单价为723.10元/平方米，处于“价格洼地”。 ? 　　而这也为一些开发企业提供了套利空间。上述研究报告称，“以工业地产为名的投机现象出现，可能成为工业地产发展的最大隐忧。” ? 　　有业内分析人士对《财经国家周刊》记者表示，根据发达国家经验，工业地产在规模上并不比住宅及商业地产小，住宅市场的常态调控，恰好促成行业的转型。他同时强调，“工业地产的重点不在于批发土地，而在于后期运营，并最终达到资产证券化。” ? 　　地产新宠 ? 　　从2010年起，部分房地产公司已开始向工业地产转向。而以海尔集团为依托的海尔地产，可谓此轮工业地产热潮中一种模式的缩影。 ? 　　2010年12月，海尔地产董事长卢铿曾对《财经国家周刊》记者表示，海尔地产下一步要把海尔集团的资源集中，“主要体现在金融地产的启动和工业地产的协同”。 ? 　　“海尔地产目前已拥有15个工业园区，”2011年8月11日，卢铿告诉《财经国家周刊》记者，“以后打算每年增加5个，主要根据海尔集团的需要，比如物流、海尔产品的区域覆盖等，从这些角度去选址。” ? 　　一位房地产分析师表示，类似海尔这样的制造企业做工业地产，拥有先天优势，“比如它原本的工厂布局不但范围广，而且还非常合理”。 ? 　　卢铿指出，海尔地产原有一家监理公司负责厂房建设，但海尔工业地产的快速成长，令海尔地产最终成立专门的工业地产公司。 ? 　　“海尔的工业地产跟别人不一样，因为海尔早就有工业，以前只是自己生产线的载体，以后富余的厂区都要对外出租。”卢铿说。他同时表示，由于工业地产的回报率比住宅及商业低得多，海尔做工业地产首先应利用好土地存量。 ? 　　在卢铿看来，海尔地产与其他做工业地产的公司有所不同，别人可能当做一个产业来做，而海尔地产最主要是为了保障自己的生产线。“我们的优势是，所到之处带来大量的就业和GDP，因而容易拿到价格低廉的土地。”卢铿说。 ? 　　与海尔地产背靠母公司工业基础而进军工业地产的模式不同，老牌房企世茂集团转战工业地产，则出于在调控下拓展产业链的考虑，也更能体现其对工业地产前景的判断。 ? 　　世茂集团主营业务为住宅及商业地产，年均开发量超过200万平方米，其旗下住宅及商业地产开发公司均为上市公司。2011年初，世茂集团牵头成立海峡建设投资有限公司（下称“海峡建投”），成员包括恒基兆业、新鸿基地产、台湾远雄企业团、东元集团等。 ? 　　世茂集团给《财经国家周刊》记者的书面材料显示，海峡建投的业务为两岸城市建设、先进制造业、现代服务业等领域的投资与运营。“投建台商经济集中区，承接台湾软件业及高科技信息产业等的产业转移。” ? 　　“说工业地产比较笼统，严格地说是高科技产业。”世茂集团董事长许荣茂对《财经国家周刊》记者表示。 ? 　　许荣茂眼中的商机来自“十二五”期间产业结构的升级。“传统的加工制造业，如玩具厂、服装厂和漂染厂，附加值不高，资源消耗多，环境污染大，结构需要调整。”“国家在政策上有倾斜，所以世茂就不会把全部精力放在房地产上，而是空出部分精力搞先进制造业的引进，特别是高新技术产业、信息产业。”许荣茂表示。 ? 　　海峡建投成为世茂集团开拓工业地产的新尝试，但包括瑞士信贷在内的评级机构一度为此下调了对世茂的评级。 ? 　　“它们担心我们对工业地产不是很擅长，这也是我们要找一些行家来合作的原因。”许荣茂表示。 ? 　　新模式 ? 　　与海尔集团本身拥有地产业务不同，对于其他非地产企业而言，进入工业地产，更愿意选择的是借助专业开发公司之手。另一家电巨头TCL，便携手万通进军工业地产。 ? 　　对万通而言，与TCL的“联姻”实为必然。 ? 　　2006年9月，国务院下发《国务院关于