房地产可行性研究毕业论文2.docVIP

2 项目概况 2.1建设地址及项目规模 该地块位于输次区东南人文生态区域建筑限高一般在24米以下，幸福里位于区东南人文生态区域。西傍中央商圈，南邻东航老城旅游街区 (3)局部放大图  3 项目开发经营环境分析与预测 3.1 2009年国内经济及房地产市场回眸 2009年，受国际金融危机冲击和国家巨额经济计划刺激的影响，我国房地产市场由冷趋热、呈现“冰火两重天”的变化态势：国房景气指数触底反弹，房屋销售价格先跌后涨，房地产开发投资低位补涨，房地产开发竣工面积增幅回升地王频现加剧了风险。预计2010年，房地产开发投资增长率持续上行，年末有望升至21％；房屋销售价格增幅前升后降，年末有望降至4.5％；房屋竣工面积继续增长，全年有望突破8亿平方米2009年房地产市场运行状况分析1、国房景气指数触底反弹 2009年，国房景气指数触底反弹、稳步回升，房地产市场经历了由冷趋热的变化过程。与2007年下半年至2008年上半年的火爆市场相比，2009年强大资金的注入对整个行业和市场的拉动作用明显（不仅仅是房地产开发投资），存量商品房消化速度加快，土地开发力度则有所下降。 从年内变化来看，3月国房景气指数跌至94.74，成为自2003年以来的最低点，比2003年2月的近7年最高点下跌14.4点，房地产市场降温触底凸显；4月份指数为94-76，比3月提高0.02点，尽管反弹力度非常微弱，但这却是继2007年11月以来连续16个月后的首次止跌回升；5月、6月和7月国房景气指数分别环比上扬1.18点、0.61点和1.46点，虽然市场回暖逐渐提速，但仍然连续10个月处于非景气状态；8月国房景气指数突破百点大关，环比增长2.07点，此后一路向上，12月冲至103.66点，房地产市场景气程度逼近前两年的年中水平。 从分类指数来看，国房景气指数涵盖了影响房地产市场的土地、资金、供需等多方面的重要因素。其中，土地开发面积分类指数虽然还没有恢复到前两年水平，但自2008年初经过多月持续下滑后出现稳步回升，再加上2009年下半年尤其是9、10月份“地王”迭出，房地产行业预期和市场信心在不到一年的时间里经历了由缓慢恢复到急速爆膨的变化。此外，资金的强势注入也是市场升温的重要推力。资金来源分类指数持续领涨其他分类指数，房地产开发投资分类指数也在波动中上涨，与国家和地方扩大投资、信贷大幅增长以及房屋销售火爆等密切相关。如全年房地产开发企业国内贷款11293亿元，同比增长48.5％；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2％；全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1％；销售额43995亿元，比上年增长75.5％；商品住宅销售面积也增长了43.9％。 总体来看，为积极应对国际金融危机的冲击，避免房地产市场持续低迷影响宏观经济运行，国家把宏观调控的思路转移到维持房地产市场稳定、最大限度降低金融危机对房地产市场的影响和冲击上来，通过加大信贷支持力度、放宽税收优惠政策等刺激消费，活跃二手房市场、拉动新房消费，房地产市场在2009年逐步升温。在未来几个月中，房地产市场将面临新一轮调控的严峻考验，而国房景气指数短期内估计也将维持低位缓慢增长。2010年国房景气指数仍将呈缓慢上行态势，但能否贯穿全年、上行至多高点位，关键还要看房价能否在合理区间趋稳、成交量是否能够维持、市场预期怎样变化等综合因素的影响。2、房屋销售价格先跌后涨 2009年，70个大中城市房屋销售价格呈现先跌后涨的态势，且同比增幅越来越大：l-3月同比分别下降0.9％、1.2％、1.3％,4月和5月降幅已缩减至1.1％和0.6％，终止了自上年1月同比涨幅达到近几年最高点以来连续14个月呈现加速回落的趋势，最终在6月实现同比上涨0.2％；此后增幅迅速拉升并逼近高位，12月同比增长已达到7.8％，接近2008年的年中水平。环比增长则呈波动上涨态势：前两个月环比均下降0.2％，3-8月环比上涨，涨幅最高为0.9％，终止了自上年8月以来环比涨幅连续7个月出现负增长的趋势；此后9、10月环比涨幅均保持在0.7％,11、12月则再次上扬到1.2％和1.5％的高位与前两年变化态势相反，2009年第四季度房屋销售价格尤其是二手房销售价格环比增长呈逐月上行的现象，主要是受营业税优惠政策即将结束等因素的影响。 从住宅类型来看，全年普通住宅和高档住宅的价格均逐月上涨，12月环比增长分别达到2.4％和1.3％,其中普通商品住宅上涨较快。另外，90平方米以下住宅价格环比同样增长迅速，经济适用房的价格则保持稳定。从主要区域来看，全年三大区域（环渤海、长三角、珠三角）新建住房和二手住房的价格均上涨；在70个大中城市中，12月新建住房和二手住房价格同比上涨的城市均为69个，房价上涨的城市数量将近99％,而6月两者数据均在40个以下