2008年6月北京CBD商业地产市场前沿调查报告.docVIP

北京CBD商业地产市场前沿调查报告 随着央视大厦、国贸三期、财富中心二期、万达广场二期等极具现代建筑风格的项目基本完工，现代交通路网体系、地下行人系统等市政基础设施进一步建设，商业配套设施继续升级……北京CBD中央商务区的商业环境已经越来越成熟，未来这里的商业发展也将迎来新的高峰。 为了给有志于在北京CBD开店的商家、投资商铺的投资者提供详实的市场数据，为了给北京CBD商业地产项目的开发商提供全面的市场信息，也为了给国内各地的CBD提供参照，全球最大的中文商铺门户网站--易铺网,属下易铺研究院于2008年6月对北京CBD区域，西起东大桥路，东至西大望路；南接通惠河，北到朝阳路、朝阳北路，区域面积约四平方公里范围的商业地产项目进行了详实的调查。调研方法主要通过深度访谈、电话调研、网络信息和实地勘察。 第一部分 北京CBD区域商业地产前沿市场报告 北京CBD区域内的商业地产项目众多，易铺研究院从商业地产项目的总体供应量、项目数量、业态、空置率、租金水平等方面对CBD商业地产项目进行了全面的调研。 一、基础市场数据报告 1、供应量 截止2008年6月底，根据易铺研究院统计，北京CBD区域内的商业总体供应量已经达到110万平方米，如果加上周边500米以内的已经营业的双子座购物中心，华贸中心，秀水街等大型商业项目，以及部分在建拟建的耀辉国际城（擎峰）、南磨房东郊果品批发市场改造、侨福花园广场项目，该区域商业面积可达140万平方米，是名副其实的北京第一大商圈。商业项目面积从十几平方米的社区便利店到几十万平方米的大型综合体项目不等。详细见图一、各种体量商业占CBD区域总供应量比例图。 资料来源：易铺研究院 由图1可见，五万平米以上的大型商业在CBD区域内占到了60%以上，说明以购物中心的模式进行运营的项目在CBD商圈已经占据了主流模式地位。一万平方米到五万平方米之间的商业所占比例28.82%，其他面积在4%—7%之间。 2、项目数量 北京CBD区域内已建成商业项目总数量在35个以上，其中已经营业纳客的有29家，即将开业的有十几家，其中很多项目是冲着奥运商机而来，但是部分由于各种原因不能按计划开业，基本要推迟到年底，例如金地中心项目就是这样的情况。 资料来源：易铺研究院 资料来源：易铺研究院 单纯从数量上来看，CBD区域内近期内商业业态最多的还是底商，共17家，其次购物中心也达到了10家。商业街，综合市场各有4家，超市3家，百货2家，种类相当齐全。同样，总体数量比较庞大，特别是底商和购物中心，预计未来的竞争将更加激烈。、 3、不同业态市场占比 资料来源：易铺研究院 从北京CBD商圈已建成的商业地产项目业态的种类来看，购物中心，超市，商业街……种类齐全；从面积来看，写字楼或高层住宅的底商，大型购物中心占据了绝对的主导地位，两者的面积分别是24.3万平方米和48.8万平方米，两者的和占到了整个CBD商业面积的73%；商业街、综合市场虽然各只有四家，但是面积都较大，也占到了总面积的13%；百货超市数量和面积比例都较低。目前看来，CBD商业在功能上，依然是商务配套为主，同时，购物中心这一类业态已经饱和。 4、空置率 资料来源：易铺研究院 从图5中清晰可见，综合市场的空置率最高，达到了63.86%，但是，区域内的四家综合市场却是极度不同，秀水和秀水二号基本没有空位置，而朝外SOHO和SOHO尚都则是空置了80%以上的店面。百货和商业街的空置率分别是26.5%和24.7%，底商也有13.8%的空置。只有大型的购物中心稍好，空置情况不到10%。从中也反映出，大型商业在整体规划，项目定位，后期招商，以及经营管理上更加尊重市场，以自身的目标消费客群为导向，有效地保障了商业的长期经营。 5、租金 资料来源：易铺研究院 平均租价最高的是综合市场种类的商业，达到了27元每天每平方米，这主要是因为区域内的秀水市场租价极高，从而带动了同种类的项目租金。其次是购物中心，也达到了26元多，CBD区域良好的人气，高端的定位决定了这里大型商业的租价。商业街整体上依托在高层底商的周边，所以价格比底商类项目低一点，两者分别是12元和17.93元，但是达不到区域内18.3元每天每平方米的均价。 资料来源：易铺研究院 层差的均价也是综合市场最高，依然是因为秀水市场整体均价极高，从而决定了层差的平均价。其余三种业态的层差均价的差别不大，都在3、4元左右。底商的层差均价相对较高是因为底商业态的二层及以上楼层的通达性、可视性太差，所以达到了4.17元每天每平方米。而商业街和购物中心相对来说楼层的差别对购物的影响相对较小。 二、市场数据交叉分析报告 1、项目规模和租金水平对比关系 资料来源：易铺研究院 图8反映的是已经定价的商业项目的总体面积和租赁均价的比较表，体量在5万平方米