2005年苏州吴中商业综合体市场调研沟通报告.ppt

苏州·吴中商业综合体市场调研沟通报告 本项目位于苏州市吴中区，属新开发区域距离老城区观前街约3-5公里 项目地块呈长方形,南北边长约70-80米,东西边长约200-250米,临近市政广场、区政府大楼和区体育中心 项目北至宝带东路，南至文曲路，西至东苑路，东至河道，宝带东路最为繁华，但人气不旺 项目所在为吴中区靠近市区的相对中心位置，政府期望成为区域地标式建筑 项目位置：宝带东路以南，原吴中区职业中学 用地性质: 商业办公综合 用地面积: 26759.5平方米 容积率： ≤5.5 建筑面积：≤147177.25平方米 主建筑：应为写字楼 建筑密度：≤50% 主建筑高度：≥180米 绿地率：≥25% 机动车数量及出入口：数量满足规范要求，可利用其临近的市政广场和区体育中心进行停车；出入口设西侧一个，南侧一个 非机动车数量及出入口：数量不做要求，出入口设西侧一个，北侧一个 其他：裙楼部分控制在5层一下，须设置对外开放的文博馆和图书馆各一个，总建面10000平方米以内，设置在裙房一、二层 退红线：东向退用地红线8米以上；南退用地红线裙房8米以上，高层15米以上；西退用地红线裙房10米以上，高层15米以上；北向退用地红线裙房10米以上，高层15米以上； 建筑风格：现代城市地标式建筑，体现现代感 开发商背景及期望 开发商背景： 温州人，属于暴发户类型； 曾在嘉兴、昆山成功运作过几个商业专业市场 未有苏州市商业及住宅房地产开发经验 4人联合投资，开发此项目，按出资金额确定股份 为开发此项目，成立“苏州中润置业有限公司” 报告思维导框 苏州市酒店式公寓主要集中于老城区、高新区、相城区和一些远郊新兴开发区域 已售完酒店式公寓集中于老城区(沧浪、平江、金阊) 新推出酒店式公寓集中于相城区、高新区及吴中长桥、太湖等新兴区域； 吴中区和工业园区相对缺乏酒店式公寓； 老城区近期无新推出酒店式公寓;未来供应量有限； 已售完酒店式公寓集中在老城区 苏州市酒店式公寓项目扫描 苏州市酒店式公寓项目扫描 苏州市酒店式公寓项目扫描 苏州市酒店式公寓市场总结 苏州市酒店式公寓在售项目数量少，在售项目的开盘时间集中于2007年10月至2008年4月； 苏州市酒店式公寓产品均为全装修，建筑形式以独栋高层为主，早期户型较为常规，后有部分项目提供4.8米或5.4米复式结构增加产品附加值，但目前对“层高增加建筑面积”已有明确规定，预计未来复式户型比例将有减少； 户型多集中于40-50平或70-90平，少数有100-300平大面积产品；户型面积与区域无明显关系； 从目前酒店式公寓项目售价来看，相城区集中于7000-8800元/平，高新区集中于10000-15000元/平，老城区集中于7000-7500元/平；个别项目因产品优异，突破区域价格，如老城区润亿售价可达11000元/平，太湖区星城铭座售价可达8500元/平； 从价格走势来看，05-06年间开盘的已售完项目的当时售价区间为5500-6000元/平，售价每年约上涨17%-20%，可间接说明酒店式公寓的市场被长期看好，投资火爆； 苏州市酒店式公寓市场总结 苏州酒店式公寓普遍认可的投资回报率为8%，但依据目前市场月租金反推，投资回报率集中于3.5%—5%，后市投资回报上升空间巨大（即：租金有较大上涨空间）； 购买客户以投资客为主，包括上海客户、上海周边城市客户（如无锡）及苏州本地客户，比例各占1/3；客户认可苏州市酒店式公寓的发展潜力及升值空间，且具备相当购买力，需求相对火爆； 03-06年间已售完项目总体量为28.3万，目前在售（07-08年间）项目总体量约为29.4万，供应较为旺盛； 在售新推出项目（分布于高新区和相城区）的去化速度可达7000-8500平/月，销售状况好； 报告思维导框 苏州市高档甲级写字楼主要分布在新区与工业园区，市区及吴中区有少量较老的办公楼存在 工业园区的写字楼大都是04年后建成，产品较新，硬件配置符合国际标准，故入住企业大部分为外资企业，或国内、本地大企业 新区的写字楼以新地中心和金河国际大厦为代表，硬件做到了国际甲级标准，吸引的大多为日本公司，本地高端企业为主 老城区和吴中区的写字楼均为较老的项目，项目硬伤较多，多数企业溢出至新区园区，但目前仍有许多本地企业办公，客户看中地段、交通、配套 苏州目前写字楼需求市场总结 需要交通的便利，至少开车、停车要非常方便。 写字楼最好是在商业中心、繁华地段。 不需要太大的空间，但门面要气派，环境高雅，进出交通便捷，内部会议室、商务中心等商务配套完善； 由专业物业打理，这样的写字楼在目前苏州市场上几乎还是个空白点， 而这类小面积写字楼特别适合一批成长型企业，伴随着苏州外资的涌入和民营的发展，市场将会有巨大的需求，租赁