2006年广州市西门口广场写字楼项目策略总纲.ppt

广州市世联房地产咨询有限公司 报告思路 报告思路 报告思路 实用率高（初算75%），如半层或整层使用，实用率更高 产品大部分间隔方正，方便使用，同时具有自由组合的弹性 可安装分体空调 本体分析——附加值 项目价值点挖掘 地段价值：★ 位处人民路－中山六广州西区传统商务圈 ★ 位处老城区、周边配套齐全 ★ 距离地铁站5分钟路程 产品价值：★ 昭示性好 ★ 大堂挑高8.6米 ★ 层高3.25米 ★ 电梯五台，数量充足 ★ 间隔方正、实用率高 附加值： ★ 3F平台可塑性强 ★ 北向有花园景观 竞争分析 竞争分析 项目定位 问题分析 客户来源分析思路： 本项目自身配套带来的客户 姓名：张先生 职位：营销部经理 公司名称：某连锁超市公司 公司性质：私营 公司人数：600余人 经营范围：生活用品、食品、家电等的销售 现办公概况：现于超市中办公 对现办公场所看法：交通比较方便，周边配套等比较完善，办公环境一般，比较杂乱，没有正式的洽谈空间，难以显示公司实力 对写字楼需求：为方便管理及日常工作，本行业一般都是在超市内划分部分的空间作为办公用途，因此对写字楼并没有多大的需求。但超市总部会在超市附近的写字楼办公。 对写字楼要求：注重形象，大堂、公共装修要有档次，物业管理素质要高。 对本项目看法：交通等比较方便，但周边的商业气氛不浓厚。 周边专业市场带来的客户 姓名：林先生 职位：老板 档口位置：富力童装城一楼 规模：老板2人+工人2人 经营范围：牛仔服装批发、外销 现档口概况：租用档口面积约80平方米。 对现在经营环境评价：做了10多年的服装生意，去年从高第街搬来富力童装城，主要想做外商生意，但目前生意一般。 对写字楼需求：认为只需在地铺完成洽谈即可，目前公司仍在发展中，出于成本考虑，暂时不需要写字楼办公。 没有地产投资的概念。 姓名：黄先生 职位：采购部经理 公司名称：四星贸易公司 公司性质：台资 公司人数：60余人 经营范围：日杂用品贸易 现办公概况：租用东风西华联百老汇大厦整层，共1400㎡，租金40元/㎡, 管理费20元/㎡。公司全年约有1/4时间加班。 对现在环境评价：离交易会、地铁站近交通方便，电梯不足。 对写字楼需求：因公司有3/4面积作为展示用，要求更大的办公面积，目前尚未找到合适物业，因而考虑再多租一层。希望进驻的写字楼有知名公司或外企进驻，间接提升本公司形象和增强客户信心、认同感 对写字楼关注点：电梯数量足够，物业管理素质要高，认为入户大堂、公共装修等对公司形象有重要影响。 周边政府、机关、事业单位带来的客户 姓名：曾小姐 公司名称：某医疗器材销售代理公司 公司性质：私企 办公人数：13人 经营范围：医疗器材销售 目前办公：美银中心，100平米，租金85元/m2 ，管理费29元/m2。 对现办公物业的看法：交通不如中山路方便，生活配套比较方便，最重要靠近市妇幼医院，业务方便；但认为目前租金较高； 对写字楼的要求：地理位置较好、交通方便、方便业务联系；管理较好。 对本项目的看法：熟悉，位置好，交通方便，如果项目管理到位，形象拔高、价格合适的话可以吸引不少企业进驻。 姓名：张先生 职位：老板 公司名称：广州市某科技公司 公司性质：私立 办公室人数：10人 经营范围：软件设计 目前办公：百汇广场，租用物业200平米，目前考虑购置。 对现办公物业的看法：周边办公氛围比较好，交通非常方便，双地铁，员工餐饮等总的来说都比较满意的，但物业管理水平一般，空调控制不够方便（加班不方便）。 对办公物业的要求：具有较好的形象，办公楼体现档次（大堂、外观以及休闲办公等）；交通和周边配套比较成熟，方便业务。 对本项目的看法：交通位置不错，近地铁，昭示性好，配套完善，但楼宇规模小，担心不能展现形象，如果物业能够满足要求会考虑购买。 姓名：汤先生 职位：投资部经理 公司名称：某金融投资公司 公司性质：外资 公司人数：60余人 经营范围：金融投资 现办公概况：租用东风西国银中心大厦整层 对现写字楼看法：交通比较