9-第二章 房地产项目前期策划.ppt

第二章 房地产项目前期策划 内容提要 房地产项目构思 房地产项目市场调查 房地产项目的目标策划 房地产项目可行性研究 房地产开发项目的风险管理 2.1 房地产项目构思 （一）项目构思的概念和来源 房地产项目构思——是指对未来项目的目标、功能、范围以及项目涉及的各主要因素和大体轮廓的设想与初步界定。 起源： 项目上层系统通过市场研究发现的新的投资机会和投资领域 为了实现上层系统的发展战略 上层系统运行过程中存在一定的困难和问题 地域性 前瞻性 市场性 创新性 可操作性 多样性 （三）房地产项目构思的环境影响 2.2 房地产项目市场调查 2．房地产市场调查的内容 3.房地产市场调查的类型 探测性调查 描述性调查 因果性调查 预测性调查 4.房地产市场调查的步骤 5.调查问卷的设计 一致性原则 完整性原则 准确性原则 可行性原则 效率原则 模块化原则 2.3 房地产项目目标策划 房地产项目用地的获取与选址 房地产市场调查 房地产项目投资策划 房地产项目的市场定位 房地产项目规划设计 房地产项目营销策划 房地产经营策划 2.4 房地产项目可行性研究 是投资决策的重要依据 是项目审批的依据 是项目资金筹措的依据 是编制设计任务书的依据 是开发商与项目参与各方签订合同的依据 2．可行性研究的步骤 组织准备 现场调查与资料收集 开发方案的设计、评价和选择 详细研究 编写研究报告书 2．可行性研究的内容 项目概况 市场分析和需求预测 规划方案的优选 开发进度安排 项目投资估算 资金的筹集方案和筹资成本估算 财务评价 风险分析 国民经济评价 结论 3.房地产项目开发方案的操作程序 市场调研 开发方案的设计 技术经济指标的计算 技术经济指标的比较、评价 最优开发方案的选择 4.居住区开发方案技术经济指标的选择与确定 5.开发方案的综合评价定 5. 项目方案评价成本费用数据及其估算方法 土地费用估算 前期工程费估算 房屋开发费估算 管理费估算 销售费用估算 财务费用估算 其他费用估算 不可预见费估算 税费估算 2.5 不确定性分析 2.5 不确定性分析 2.6 房地产开发项目的风险管理 2.6 房地产开发项目的风险管理 2.6 房地产开发项目的风险管理 2.6 房地产开发项目的风险管理 6.项目合同及其风险分配 项目风险分析 项目风险分析 项目风险分析 2.6 风险防范 （1）政治法律环境的影响 （2）经济环境的影响 （3）社会文化环境的影响 （4）技术环境的影响 微观环境因素的影响：包括五个方面的因素，（1）地区经济发展水平 （2）产业结构变化的影响 （3）地区发展战略 （4）人口因素 （5）环境因素 3．简述房地产市场调查的内容。 宏观环境的主要调查内容有： ①政治法律，包括国家政策法律法规的健全、完善程度；国家政局的稳定程度等，如WTO的加入，必然对我国房地产项目的实施产生影响，这是房地产开发商应该考虑的； ②经济科技，主要掌握国家经济发展趋势，科学技术的发展与应用状况等，其中，经济发展趋势对房地产项目影响很大。 ③文化、风俗等。 中观环境：主要调查房地产项目所在城市的建设与规划、房地产企业情况、房地产总供应量与总需求量等情况。 （1）城市发展规划（2）城市房地产企业情况（3）城市房地产的供需状况，（4）专业机构与中介机构情况。 微观环境：微观环境主要调查房地产状况，以及微观区域的消费者需求状况，主要调查的内容有:(1) 竞争对手的情况调查 (2) 消费者需求状况， (2) 项目组织实施风险 这类风险可能起因于下列诸多方面： 1）政府或主管部门对工程项目的过多干预； 2）建设体制或建设法规不合理； 3）合同条件的缺陷； 4）承包商缺乏合作诚意； 5）材料、设备供应商履约不力或违约； 6）监理工程师失职； 7）设计缺陷等。 8．如何防范项目风险？有哪些方法？ （1）风险回避： 风险回避就是通过回避项目的风险因素而回避风险。对于较大的风险，通常采用这种处理办法，常用于否定一个项目或项目的某种开发建设方案。 风险回避对策经常作为一种规定出现，如禁止使用对人体有害的建筑材料等。因此，为了实施风险回避对策，项目风险管理人员在明确有可能产生风险的所有活动后，有可能制订一些禁止性的规章制度。 （2）风险转移(风险分配)： 项目风险转移就是将项目风险通过合法的途径在项目参与者之间进行分配，这些项目参与者包括投资商、业主、承建商、供应商等。几乎每个参与者都要不同程度地承