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2010年土地估价师理论学习笔记资料 第一部分土地基础知识（要点） 第一章土地的特征 主要类型土地的特征： 一建设用地的特点：1承载性与非生态利用性2土地利用逆转相对困难性3土地利用的集约性4区位选择的重要性5无限性与再生性6空间性与实体性。 二其他主要类型土地的特点：1商服用地，收益高，集中分布在城区人流量大的区域，市场活跃，价值量大附属设施较多。2居住用地，开发量大，分布广，主要集中在城区，而且也具有一定收益性，市场活跃。3工业、仓储用地，宗地面积大，收益小或收益不明显，主要分布城市郊区和经济开发区。4公用管理与服务用地主要集中在城区，属一级地类，只用于机关团体、新闻出版、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土地，共包括28个二级地类。5交通运输用地，除交通才、站场外，多呈线状分布。6农用地（耕地、园地、林地、草地）的主要特征1）生态利用性2）利用逆转性3）利用的相对粗放性4）利用的永续性。 土地的实体特征：1土地实体的构成，从估价的角度看，土地实体包括地上空间、地表、地下空间、建筑物及其他附着物等。 土地产权 1土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利。包括土地所有权、土地用益物权、土地租赁权、土地抵押权等多项权利。 2我国土地用益物权主要包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权。 3国有建设用地使用权分为：划拨国有土地使用权、出让国有土地使用权、租赁国有土地使用权。Ａ、划拨国有土地使用权：是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。分有转让、出租、抵押等使用方式B、出让国有土地使用权处分权能包括转让、出租、抵押或用于合资合作经营及其他经济活动。在出让土地使用权期内，依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权。但以分期付款方式取得土地使用权的，在领取临时土地使用权证期间，土地使用者不享有对土地部分处分权。C租赁国有土地使用权：是土地使用者按期向土地所有者支付租金为对价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。 租赁土地使用权与土地使用权租赁的区别：前者是以国家所有者为出租人，属于土地使用权的原始取得，而后者是以出让土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。在实际操作中，租赁土地使用权发生在土地一级市场，应作为土地使用权登记，土地使用权租赁发生在二级土地市场，作为土地他权利登记。