土地估价师讲座辅1导hugoliao1651391312.pptVIP

土地使用权与使用土地意义不同。土地使用权是依照法律程序经人民政府确认后取得的，是土地使用者使用土地的法律保障。使用土地则是一种土地利用行为，有合法使用，也有非法使用，这种行为不经依法确认不受法律保护。通常，土地的使用权拥有者与具体的土地使用者是同一单位或个人，但在特殊情况下，具体的土地使用行为可以与土地使用权分离，如土地使用权依法出租、临时使用等。土地使用权按照其所依附的土地所有权不同，分为国有土地使用权和集体土地使用权。 2、国有土地使用权的种类及权能 国有土地使用权是从国有土地所有权派生出来的一项独立权能，指单位或个人依法使用国有土地的权利。按照我国民法通则的规定，土地使用权是一项民事权利，是一种物权，是一种他物权，是一种用益物权。不同类型的国有土地使用权其权能有所不同。国有土地使用权的种类主要有以下几种。 ①划拨国有土地使用权。划拨国有土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者交纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。符合划拨供地目录的用地，经批准后可保留划拨用地方式。 划拨国有土地使用权具有无偿性和无限期使用的特点。无偿性，就是土地使用者不向土地所有者交纳使用费（出让金、租金等），土地使用者在取得划拨国有土地使用权时交纳的补偿费、安置费是支付给农民或原用地单位的，没有付给土地所有者，即国家。无限期使用，即除有法定期限的情形外，划拨国有土地使用权一般没有使用期限。 划拨国有土地使用权人对划拨土地享有占有权、使用权和部分收益权的权能，划拨国有土地使用权的处分权能受到一定限制。使用权人不得对其权利进行有偿处分，土地使用权不能随意转让、出租、抵押。如果要转让，对符合条件的，必须经有批准权的人民政府审批，办理土地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金。如果连同地上建设物、其他附着物出租划拨国有土地使用权，应按规定的定额或比例标准向国家上缴收益金，办理租赁登记。划拨国有土地使用权抵押有两种情况，一是按《房地产管理法》的规定，必须与地上建筑物一起设定抵押。二是根据国家、省、市的有关规定，划拨土地可以直接抵押。但无论哪种情况，都必须经有批准权的人民政府审批，一旦处分划拨土地使用权时，拍卖所得价款中，必须先缴纳政府应收取的土地出让金后，抵押权人方可优先受偿。 ②出让国有土地使用权 出让国有土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。出让国有土地使用权具有四个特征：1、国有土地使用权以出让方式取得；2、出让国有土地使用权直接依法律的规定原始取得；3、出让国有土地使用权的取得性质为有偿和有期限；4、出让国有土地使用权在存续期间内其权能近似于所有权。 出让国有土地使用权人在合同存续期间内，依法对土地享有占有权、使有权、收益权和部分处分权，在出让合同约定下，土地使用权可以依法转让、出租、抵押、作价入股（出资）。但对以分期付款方式取得出让国有土地使用权的，在领取临时土地使用证期间，土地使用者对土地不享有处分权。对改变土地用途的，需经出让方同意，重新签订出让合同，并补缴土地出让金差价。 ③租赁国有土地使用权 租赁国有土地使用权是土地使用者以按期向土地所有者支付租金为对价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。 需要注意的是，租赁国有土地使用权与国有土地使用权租赁是两个不同的概念。前者是以国家所有者为出租人，属于土地使用权的原始取得，而后者是以出让国有土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。 租赁国有土地使用权的用地者与国家之间存在债权债务关系，因而租赁土地使用权人在租赁期内，对承租土地只享有占有权、使用权和收益权，而没有处分权。当承租人根据租赁合同约定，支付土地租金并完成开发建设，已办理租赁土地使用权登记以及地上建设物、其他附着物所有权登记，并取得房地产权证书，经土地行政主管部门批准同意，可将承租土地使用权转让或抵押。 地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。在使用年期内，承租人有优先受让权。 租赁国有土地使用权的转租，租赁土地使用权人并未丧失其土地使用权，未脱离原国有土地租赁合同的约束。因此，租赁土地使用权转租可不经土地所有权人同意。 ④国有土地作价入股（出资） 国有土地作价入股（出资）是国家将国有土地作价后，以投资的形式将土地注入到有限责任公司或股份公司，有限责任公司或股份公司通过支付股息和分红取的土地使用权。国家将土地使用权作价入股（出资）后，国家只是享受国家股的股东权利，领取股息和分红，土地使用权属于有限责任公司或股份公司，享有对土地的占有权、使用权、收益权和部分处置权。有限责任公司或股份公司在使用年期内可将土地使用权依法转让、作价（入股）出