廊坊天域·学府项目营销策划方案.pptVIP

2、区域市场竞争分析 在售项目分布特点： ——在售新项目主要分布在外环外，沿西外环外，北外环外与东外环； ——在售现项目少数分布在外环内，而且一般规模较小； 城市向北发展成为趋势：未来廊坊市政府将搬至北环路以北，市文化艺术中心附近，未来房地产重心仍在城北。同时表明市区内住宅用地的减少，居住在郊区化。 截至2009年11月20日，廊坊市住宅可售套数为 7609 套，可售面积为 85.8234?万㎡ ， 市区住宅规模小，开发区规模较大； 普通住宅的规模小，别墅规模较大； 广阳区项目规模均20万㎡以下，10万㎡以上也仅有三个分别为2008年新开盘的紫金华府、东日瑞景、华夏奥韵。 开发区项目规模较大，恒盛?塞纳河谷75万㎡，旭辉·十九城邦50万㎡，与本项目形成竞争。 安次区项目规模普遍较小。 分析：江南水郡、东日瑞景、华夏奥韵的销售率分别为84%、62%和88%， 区域住宅市场在售项目客群分析 在售项目客户群以廊坊本地人为主，各个区域客群自己的特点： 广阳区在售项目是本地居民最为认可的地区，本区域中本市客群占80以上%，包括政府官员、企业职员、管道局职员、开发区中高层管理者与白领等，个体老板、廊坊中高收入者，以及少量的北京人、天津人、石家庄、唐山。如紫金华府购买以个体老板占不少比例，整体客户群素质相对较高。 安次区在售项目以本市居民与下辖区县购房者为主，由于相对低廉的价格对周边下辖区县购房者有较强的吸引力，如馨视界目前的特价房为3660元/平方米。一套房子足50万，对投资者也有很强的吸引力。整体客户素质相对较低 开发区在售项项目客群以开发的工作中的中层以上领导居多，本地，少量北京、天津人士，作为度假用途。 各阶段销售工作筹备及推广主题 第一阶段：铺垫期 （售楼处包装到位） 第二阶段：内部认购期 （销售物料准备:工程部配合确定户型及销售面积，相应宣传材料制作印刷开盘前准备完毕） （广告设计制作） 第三阶段：认购期 （销售人员培训到位、销售手续办理完毕） 推广方向：大客户营销、企业团购联谊活动 第三阶段：开盘强销期 推广方向：项目完整形象，品质为先的主题 第四阶段：持续强销期 推广方向：强调项目各卖点 第五阶段：持续扫尾期 推广方向：有针对性的促销宣传、车位、商铺销售 推广将以户外广告、短信、夹报、现场实景展示、小区巡展派单、大客户营销等直效营销与大众传播结合的整合营销。集中资源、 统一整体宣传出街时间，形成立体式的宣传迅速形成轰动效应。 企业团购活动 说明 由于本项目暂尚不具备接访条件，为了更好的完成开盘前的蓄水工作，针对团购客户我们建议推出以活动为主，以促销为辅的走出去的营销策略。实现项目口碑建立的基础。 …… 企业团购活动 外展派单蓄水 派单时间为每周一次，在市区内酒店、繁华商业广场或优质小区设置外展点； 外展点摆放桁架、易拉宝、遮阳伞、咨询桌及宣传物料； 兼职人员在周边优质小区、超市、广场进行派单、插车，销售人员对前来咨询的意向客户进行登记，并派发小礼品； 建议外展人员统一着装，突显项目形象。 活动目的： 通报工程进度，体现项目品质及开发商实力 邀请前期已认购客户参观，强化购买信心，通过老客户的推荐，提升项目美誉度，积累更多的意向客户，促进成交 活动时间：（具体时间视工程进度而定） 活动主题：欧洲风情体验节 活动细则： 活动当天售楼处内播放欧洲风情欢快音乐，为到访客户提供简餐 工程现场样板体验区开放，引导客户参观 在样板区设置小型游戏活动，如美甲、串珠、陶艺等，让客户参观体验的同时能够参与其中，加深印象。 本项目户型： 市场户型： 产品设计新颖 方正实用、布局合理 具有较高品质 超大景观阳台 明厨、明卫设计 产品设计无新意 格局分布常规 满足一般购房需求 对比 对比分析，本项目在户型上拥有众多优势，是目前市场稀缺产品，应抓住入市时机，将每个点作为项目户型亮点进行宣传，促使客户充分对本项目户型产品的认可。 1、产品借势发力 体验式营销（获取最大效益） 情景示范区——未来生活示范。建议先行建立情景示范区，通过售楼中心、入口大堂、样板间、建筑工艺、材质、园林景观等方面提前直观的情景展示，通过直观的情景展示，让客户直观的体验到项目与众不同的价值，以及未来生活的舒适享受，建立消费者的购买信心，从而快速决策购买，达到促进成交的目的。 把“生活情境”通过客户的“体验” 传递出去，这样做的效果非常明显，因为亲历是最真实的体验，并将楼盘品质传递给身边亲朋好友，达到口碑传送，宣传项目的目的，从而积累更多影响客户。 1、产品借势发力 售楼处包装 1、产品借势发力 本案售楼处为项目信息及形象的主要对外展示渠道，因此做好售楼处的包装，以给客户留下