培训课件：房地产抵押贷款资产证券化.pptVIP

资产证券化的定义 资产证券化产生和发展的背景 资产证券化的类型 住房抵押贷款证券化（MBS-Mortgage-Backed Securitization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。 住房抵押贷款的资产证券化 有利于拓宽商业银行的融资渠道 有利于降低商业银行的经营风险 有利于提高商业银行的盈利能力 有利于加强商业银行的资本管理 有利于推动我国资本市场的发展 中国建设银行首例MBS简析 2005年12月15日，中国建设银行以其发放的个人住房抵押贷款为支持资产，在银行间债券市场发行了“建元2005－1个人住房抵押贷款证券化信托”，这标志着我国信贷资产证券化试点工作取得了阶段性成果，我国正式建立起了个人住房抵押贷款支持证券(MBS)市场。 交易结构 建设银行作为发起机构，将其上海、无锡、福州、泉州等四家分行符合相关条件的15162笔个人按揭贷款共计 37.12亿元，集合成为资产池，委托给受托机构——中信信托投资有限公司，受托机构以此设立信托，并在银行间市场发行信托收益凭证形式的MBS，MBS的持有人取得相应的信托收益权。交易结构见下图： 与此次资产支持证券发行有关的机构 建行该此推出总额超过30.16亿元的个人住房抵押贷款证券化信托，信托的法定最终到期日为2037年11月26日。建行本身将购买其中9050万元的次级资产支持证券，其余的29.26亿元优先级资产支持证券将按照不同信用评级分为A、B、C三级。A级为26.69亿元，B级为2.03亿元，C级为5279万元。MBS将和按揭贷款一样，采取每月付息还本，并采用浮动利率。各级别的优先级资产支持证券的本息支付先于次级资产支持证券。 提前偿还风险分析 由于MBS的现金流来源于最开始的抵押贷款，如果按揭贷款人提前还款，就会影响贷款，从而影响现金流和MBS的价值。建行根据自身发放的按揭贷款提前还款的历史数据，给出了提前还款的假设，为每年有固定的12.98%按揭贷款人提前还款。按照这一假设，A级证券的平均回收期为3.15年，B级为10.08年，C级为12.41年。利率变化对提前还贷率的影响在国内和国外有所不同：国外，当市场利率下降时，就会导致贷款人提前偿付，转而借入利率更低的贷款，但是国内贷款人由于缺少其他融资模式，市场利率下降并不会导致大规模的还贷，反而是当市场利率上升时，国内贷款人倾向于提前还贷。 “资产池”情况介绍 资产池中的按揭贷款的抵押物来自上海、无锡、福州、泉州四地。这些贷款均为建行在2000年1月1日到2004年12月31日之间发放，单笔贷款金额最高为200万元，贷款期限在5到30年之间。在这些贷款中，大部分的贷款期限在20年之内，贷款人年龄大部分在30－35岁，贷款金额在20万元到30万元以及50万元到100万元之间的比例最高。其中，抵押物在上海的个人按揭贷款余额为16.94亿元，占所有贷款余额的比例为56.17％，平均每笔贷款余额为28.9万元。 按照建行2004年12月31日的统计，建行按揭贷款的不良贷款率为1.23％，另外，根据建行上海长宁支行、徐汇支行、普陀支行、浦东支行，江苏无锡分行、福建广达支行和福建泉州分行进行的预期贷款统计数据表明，一般拖欠1－3个月的贷款本金余额在整个贷款本金余额中的比例在8％左右。一般逾期6个月的贷款，才会进行起诉、仲裁等法律行动。但建行的数据也表明，拖欠6个月以上按揭款的比例远小于1%。总的来说，按揭贷款的坏账率很低。 A级证券票面利率在2.52％左右，这一资金成本比银行从市场可以融到的资金成本高。对建行来说，短期来看，发行MBS所得收益可能并不如持有这些按揭贷款收益高，但从长远看，将按揭贷款证券化，为银行提供了经营上的另外一种盈利模式。 * * 抵押贷款资产证券化 资产证券化（Asset Securitization） 企业单位或金融机构将其缺乏流动性、但能产生可预见现金收入的资产加以组合（pooling），然后发行成证券（securities），出售给有兴趣的投资者，借此过程，企业单位或金融机构能向投资者筹措资金。 金融创新浪潮的影响 科技的飞速发展 刺激了资产证券化的发展 经济、金融全球化趋势的影响 20世纪60年代开始国际贸易活动迅猛发展 跨国公司迅速成长银行业务急速膨胀 企业和银行的经营活动日益复杂，不确定性因素相应增多，风险也随之加大 20世纪70年代以来，国际金融体系解体。 西方各国兴起金融创新的热潮，以金融工具