房地产营销策划系列：虹景高层项目初步构想.ppt

第一部分市场研究 光谷片区住宅市场项目概况光谷片区住宅市场解析区域重点个案点评结论 市场研究－光谷片区住宅市场项目概况 在售项目基础资料 2、价格区间 3、物业类型价格区间 即将开盘项目供应量 7、户型 10、成交客户分析 客户特征： 受教育水平，文化素质等普遍高于其它区域。 具有稳定的收入来源，消费能力水平高。 地域范围广泛，武汉市外购房者占有相当比例。 年龄上呈年轻化发展趋势，在25-40岁为主力购买人群。 对生活配套设施要求高，如交通、购物、娱乐等 注重楼盘品质、文化内涵、教育环境及未来的升值潜力 随着关山区域房地产价格的上涨也出现了少量投资客。青睐于商住楼、小户型公寓。 光谷片区的购房客户职业构成主要有四大类： 教师—教师已成为该区域房地类消费的主流客群。他们注重社区的名气和档次、对社区的配套及服务要求高； 技术人员—这类客户收入职业稳定且收入高、注重物业的居住份围和住宅档次、较为接受新鲜事物和好的产品；对物业的设计较注重品味。是目前此区域仅低于教师的房地产消费人群。 公务员—机关企事业单位的职员，他们有较为稳定的职业和可观的收入，是社区中坚阶层。追求高质量的生活空间；注重生活品质，注重环境，注重安全；对配套服务要求高；重视子女素质教育；同样是房地产消费的重要组成部分。 私营业主—这部分人是社会中先富起来的人，他们有雄厚的经济实力，并且有许多已是多次购房，购房经验丰富，投资观念强。他们注重社区的名气和档次；讲究品味；注重生活品质，注重环境，注重安全； 11、营销推广方式 营销中心设置上大多采取现场+外展售楼部形式； 少数偏远楼盘有派单营销，但效果一般； 开盘前大量广告投入（平面媒体、车身、灯箱、主要路段户外广告）； 开盘前大多以VIP卡选房，及抵房款的优惠活动； 打折送家电现象，一般折扣为99折； 参加各种评选活动，增加楼盘知名度； VIP解筹会、网站开通会、赠电影票、举办怀旧露天电影、节日PARTY等； 区域住宅市场项目分布状况光谷片区市场解析区域重点个案点评结论 巴黎豪庭（一期） 市场研究－区域重点个案点评 　　　　　　　　　　巴黎豪庭 产品详情 项目总建面积34万㎡，分三期开发； 一期开发为4栋12层小高层和2栋28层高层； 园林景观采用欧式建筑风格，充分融合法国式的浪漫与人文生活方式； 采用围合式布局，形成中心绿化。强调环境的“均好性”，环境资源包括绿地花木、水景等自然景观和人工景观； 社区内部采用最新科技天燃气供暖，充分考虑居民的生活舒适性。 　　　　　　　　巴黎豪庭 营销推广手法 VIP客户认筹并于11月5日举行认筹冷餐会； 三千元现金抵房款优惠活动； 参加各种房地产展会、评选活动，增加楼盘知名度； 媒体投放：平面媒体、路旗、网络、大型户外广告牌； 　　　卧龙剑桥春天· 剑桥园（二期） 　　　卧龙剑桥春天· 剑桥园（二期） 产品详情 项目总建筑面积25万㎡，分两期开发； 项目集商业、住宅、办公为一体的大型综合物业； 卧龙剑桥春天二期住宅开发以多层和小高层为主； 社区内部景观为苏式园林风格，以国际推崇的“街区形态”为规划设计理念，同时结合社区内部商业设施，创造一种街区生生活模式 　　　卧龙剑桥春天· 剑桥园（二期） 营销推广手法 9月17号二期客户认筹； 参加各种房地产展会、评选活动，增加楼盘知名度； 媒体投放：平面媒体、网络、电视评论、车身、路旗、灯箱、主要路段户外广告牌； 1、光谷楼盘逐渐从低容积率、高密度向高容积率、低密度转变； 2、产品同质化现象十分严重，市场竞争十分激烈；区域内房地产市场由价格竞争层面向品牌竞争、品质竞争等层面发展； 3、主力户型集中于3*2*2（130㎡）面积，价格普遍低于城区内房地产价格，但总价相当； 4、区域人群购买力旺盛。教师与高科技人员是两大强势客户群体，他们的收入水平远高于武汉市的平均水平，不但具有很强的支付能力，而且消费意识也比较超前； 5、随着各知名开发商及代理公司纷纷进入光谷房地产市场，区域整体营销水平不断提升，引进先进的营销观念及手法，对区域整体楼盘品质具有推进重用； 6、内部配套设施齐全，地下车库、会所、超市、智能设施等为大多楼盘所具有，由开发商下设企业或部门提供专业物业管理服务，聘请知名物业管理企业为顾问在区域楼盘中点较大比例； 我们的主张所要达到的传播目的 —与其它项目的有效区隔 —人以群分的群体认同感 —一种发自内心的自豪感 从目标消费群的职业特征看我们的主张——身处高端 周边高校教师 本地私营业主 企业管理者 政府公务员 从目标消费群的消费特征看我们的主张——格调生活 他们均为二次以上置业，对新居所带来的舒适性、享受性相当重视。 他们比较挑剔，希望新居能拥有同区域内难得的居住性价比。 他们注重细节