【中原龙盛】2011世纪城项目整体定位及营销策略报告174P（上部份）.pptVIP

2010年首轮调控后的市场反映：4.15新政后仅三个月，房价出现量价齐升的局面，其中一线城市（北京，上海，深圳等）略受影响，开发商瞄准二三线城市；房地产调控力度空前，但是效果倒退，引至新一轮的上涨；投资客迅速抬头，刚需客户恐慌性购房。 湘江名城：体育公园物业，160万㎡江景大盘 ；粤派实力开发商宜华集团代表作；目前开发一期产品，与本项目全年竞争 产品设计：欧陆新古典主义风格；户型设计大气，尺度舒适；以三房为主打户型，产品极具竞争优势 项目市场价值占位思考：做市场的挑战者，重现定义城市滨江生活的价值 当公园邂逅城市稀缺江景··· 一种国际化的滨水生态人居模式已经开启·· 公园物业价值与江景生态资源价值的聚合··· 代表着城市发展的新高度，成就了一个豪门阶层的荣光 * * * * * * * 优势分析（+） 劣势分析（-） 稀缺的法式异域风情生活社区； 占据城市有利地段； 有成熟的园林实景展示； 周边配套较为完善 产品设计单一，产品线不够丰富，户型存在缺陷； 项目整体缺乏品质感 竞争对抗策略 1竞争对手锁定 2竞争对手分析 3竞争对抗策略 竞争对抗策略：本案与中地凯旋城相比最核心优势在于景观，若本案在园林打造上也能够有所创新与突破，将全面压制中地凯旋城 区域典型项目产品综合对抗分析——市场仍然缺乏具有特色主题的项目，本案除地段、配套、景观具有一定优势外，规划、品牌、产品等其他方面素质不占绝对优势 湘潭晨辉 中央园林水景、白石公园、江景 90-170二房-四房 会所，社区商业 河西白马湖西侧 白石古莲城 湘潭多凌华城置业有限公司，全国多个项目 1.8万平湖景园林 商业街、广场 多层、小高层、高层82-102两房、119-146三房、153-190四房 20万商业配套 会所 水景园林 河东中心板块 东方名苑 本土开发商 3.6万平米 法式皇家园林 50-133平米一房至三房 8000平米商业 组团广场 河东中心板块 中地凯旋城 粤派开发商 本土开发品牌 一线江景，中央园林水景 83-160平二房-四房 会所、幼儿园 河东中心板块 湘江名城 地段对抗 配套对抗 产品对抗 景观规划对抗 品牌对抗 香樟园南院 熙春路 社区商业配套 90-145平一房至四房 四季主题园林 湘潭城郊 本土开发商 盘龙名府 福星中路和双拥路交汇处 银行、学校、商业 小高/高层 73-140平二房-四房 中央湖景园林、宝塔公园 湘潭盘龙置业， 本土企业 建鑫城国际社区 河东大道与双拥路交汇东北处 40万商业配套 39-170平一房-四房 东南亚风情园林 城市综合体 建鑫置业，港资集团企业，实力雄厚 本案 河西中心板块 32000平米商业 幼儿园 87-180平二房至四房 一线江景 本土开发商 区位 规模 配套 定位/主题 园林 产品 东方名苑 建鑫 白石古莲城 湘江名城 盘龙名府 城郊香樟园南院 本案 区域典型项目产品对抗分析——本案需通过放大景观、地段、配套上的优势与价值，才能与竞争项目实现有利抗衡 本案属于资源型楼盘，基于市场竞争分析，本案差异化竞争突破方向在园林景观、定位或主题上 1竞争对手锁定 2竞争对手分析 3竞争对抗策略 推售时机初判：4月-8月市场集中放量，市场竞争相对激烈；8月-9月市场存在供应窗口期，建议项目在工期条件满足的前提下于8-9月上市，以避开市场竞争激烈期 2011年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 两房：84套 三房：600套 四房：40套 宜华湘江名城 东方名苑二期 盘龙名府·君泽府 建鑫国际社区二期剩余产品 中地凯旋城二期 白石古莲城夏荷里组团剩余产品 放量初始 集中放量，持续销售阶段 余量消化 一房、三房约242套 一房、三房约262套 香樟园南院8/9/10号栋 76-147平米两-四房，约350套 90-145平米，两至四房约220套 2011年4-9月区域竞争市场预计放量： 两房约250套；三房约800套；四房约400套 89-190平米；两至四房约648套 二房、三房、四房约200套 数据来源：项目组实地调研+中原研究中心 注：本数据为调研所得，与实际数据存在误差 市场竞争分析小结 市场仍然缺乏具有特色主题的项目，本案除地段、配套、景观具有一定优势外，规划、品牌、产品等其他方面素质不占绝对优势 4月-8月市场集中放量，市场竞争相对激烈；8月-9月市场存在供应窗口期，建议项目在工期条件满足的前提下于8-9月上市，以避开市场竞争激烈期 市场竞争启示： 单凭江景价值本案难以形成市场竞争优势，因此本案还需找到其他的项目价值构建成项目独特的价值体系，并整合项目所有的资源价值，形成本案另一极价值，实现市场竞争突围。 如何找到本案的另一极价值？ 报告体系 Analyze Sy