188-地产股2006年中期分析报告-万科,华侨城amp;amp;招商地产.pptVIP

城市化创造的旺盛需求； 产业整合带来行业集中度快速提高； 开发商对土地资源的占有与垄断； 人民币升值带动投资需求。 经济发展为消费升级提供了坚实基础 人口结构的变化－建国后的三次生育高峰 城市化进程在加速 货币升值对地产价格的影响－以日本为例 房地产就是一种重要的投资产品 宏观调控改变传统规则 央行逐步收紧对房地产企业信贷的政策, 地产企业“在银行贷款之外,可以通过上游建筑企业垫资以及向下游购房者预售的方式,间接获得开发资金” 的借钱开发的游戏规则遭到颠覆? “招?拍?挂”的土地出让方式,减少了土地出让环节的暗箱操作空间,使得土地出让的成本更加透明和公开?开发商告别通过协议地价低价拿地,然后捂着等待土地升值的模式,从而也意味着开发商在土地增值环节获得高额收益将逐渐成为历史? 宏观调控加快行业整合 宏观调控加剧公司层面的竞争和整合,房地产优质企业将受益于行业的调控,行业整合将带来行业集中度和壁垒的提高。 强者愈强 万科－在国内首创“集团总部—区域总部—项目公司”的三级运营模式,大大促进了公司异地开发战略的实施;提出“工厂化地产”模式,使流程标准化,缩短开发?销售期,提高资金回笼速度?万科没有独特资源, 靠自身能力通过市场竞争实现高速度的成长,这种竞争力就是公司最独特,而别的竞争对手很难模仿的精髓? 华侨城－独特的“旅游+地产”的经营模式较难复制;大股东关于股改后积极推进集团整体业务通过华侨城A 整体上市的承诺,将使公司旅游加地产的模式更具完整意义? 招商地产－拥有垄断资源,大股东关于将进一步增加优质资产的注入上市公司的承诺,可使公司房屋租赁业务的比重实质性提高;“开发+运营”的模式为香港等成熟房地产企业所奉行? 业绩综述－稳步提高的盈利能力 2006 年上半年营业收入66.2 亿元，同比增长52.7%；净利润12.2亿元，增长53.5%。 盈利上升的主要原因是房地产开发销售业务增长及毛利率较高所致，上半年公司销售状况良好，加上部分去年已售未结算项目的竣工结算，共实现结算面积90.1 万平方米，同比上升了51.9%；毛利率34.6%。 上海和深圳仍然是公司重要的利润来源。 万科过去几年一直保持着30%的快速增长 公司从98 年以后,尽管销售面积增幅有所波动,但销售额基本上保持在30%的增幅水平。 从全国行业平均走势来看,万科在04 年之前基本上与全国商品住宅的销售额增幅大体一致,但05 年以后其销售额的增速将明显高于行业的平均水平,表明行业在宏观调控下增速放缓,而万科作为行业的龙头企业,其未来的发展速度将超过行业的平均速度,强者愈强的趋势明显? 竞争优势－战略定位和调整能力 战略致胜 公司战略方面经历过多次调整: 业务方向上,多元化向专业化调整;开发业态由多元化向专注住宅调整,并进一步向近郊区中高档住宅调整;在区域战略上,先是由深圳区域开发调整为全国开发战略,后又收缩为 “3+X”区域战略,目前是在此基础上,实行以“完善城市布局,聚焦核心城市,深耕中心城市,发展机会城市”的区域战略? 2004 年公司制定的新十年发展战略,目标是“有质量的增长”,以提高“资本的效率”和“人的效率”为重点,并主要通过三大手段实现这一目标:聚焦城市圈?客户细分?创新及工厂化? 竞争优势－均衡而低风险的开发模式 住宅市场需求相对平稳,开发风险低 随着市场的扩大,竞争加剧和产业政策的改变,国内的房地产开发商开始强化专注于某一产品市场,这些细分市场中,住宅市场份额最大,占到整个市场的近70%,万科所专注的细分市场是中档及中高档住宅,且物业集中在城乡结合处,所面对的购房群体为广大的白领阶层,受市场波动的影响小? 跨地区扩张走向理性和科学 万科逐渐在调整城市扩张战略,从点的扩张到面的拓展,以珠三角?长三角及东北区作为三个主要发展区域,以深圳?上海?沈阳三个城市为三个大的管理和资源平台向周边拓展,随着公司在北京市场开发力度的加强,公司在全国范围的布局和发展将更加均衡? 竞争优势－品牌与人才队伍 2005 年公司的品牌价值进一步得到体现,成为中国房地产行业第一个全国驰名商标?公司形象也再次获得社会广泛认同,第三次入选“中国最受尊敬企业”?第二次获得“中国最佳企业公民”称号;再次蝉联“亚商最具发展潜力上市公司”第一名,并获得“CCTV 2004 中国最具价值上市公司”称号;入选“福布斯亚洲最佳小企业200 强”? 在中华人民共和国建设部住宅与房地产业司的指导下,由万科主办的“征集‘城市中低收入人群居住解决方案’”活动,取得了较大的社会反响?公司的这种品牌优势不但会促进公司产品的