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房地产市场与市场分析 作为一名物业管理者，需要了解和掌握一些房地产市场的相关知识和分析技术，因此，培训教材中第五章，安排了房地产市场与市场分析的相关内容。此外，在这一章中，还安排了物业经营管理计划的相关内容。实际上，这两部分的内容是相互关联的，因为只有在了解和掌握了房地产市场与市场分析的相关知识和分析技术以后，才有可能制定出符合实际需要的物业经营和管理计划。 第一节：房地产市场概述 一、房地产市场的概念 房地产市场概念的详细内容可参见教材中的表述，教材中的关于房地产市场的表述尽管有一些拗口，但实际上，根据教材中有关房地产市场的表述，我们可以将房地产市场高度地概括为：房地产市场是指包括所有类型的房地产在内的，一切形式的房地产交易场所。 二、房地产运行环境 所谓房地产市场的运行环境是指对房地产市场运行产生影响的一切因素的总和。具体地看，房地产市场的运行环境主要包括：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境等8个方面。不仅要知道这8个方面会影响房地产市场的运行，而且还要理解这8个方面会如何影响房地产市场的运行。 三、推动房地产市场转变的社会经济因素 （一）影响房地产市场发展的社会经济因素 教材中，列举了影响房地产市场发展的三大因素（社会因素、经济因素、政策因素），而在每一大因素之下，又列举了若干个具体的因素。如果注意教材，我们可以发现，教材只要求知道这些因素会影响房地产市场发展，但并不要求理解这些因素会如何影响房地产市场的发展。 （二）影响房地产市场转变的社会经济力量 教材中，列举了可能转变房地产市场发展方向的6大力量（金融业的发展、信息通讯水平的提高、生产和生活方式的改变、自然环境的变化、政治制度的变迁）。按照教材的要求，不仅要知道这些力量会导致房地产市场发展方向的改变，而且还要求举出具体的例子说明这些力量是如何改变房地产市场的发展方向的。 第二节：房地产市场供求关系 一、房地产市场需求 关于房地产市场需求，教材中提出了四个基本要求： 1、需要知道房地产市场需求是一条向右下方倾斜的曲线，而不是某一个具体的需求量； 2、需要知道房地产市场需求的具体含义，也就是，在其他条件不变的情况下，房地产价格与房地产需求量成反比关系； 3、需要知道在以上的所谓“其他条件不变”中的其他条件是指哪一些条件。 这些条件主要是指收入、其他商品价格、对未来的预期、政策等四大条件。不仅要知道这些条件变化会导致房地产市场需求的变化，而且还要求举出具体的例子说明这些条件变化是如何改变房地产市场需求的。 4、需要知道房地产市场需求的改变是指整条需求曲线的移动； 二、房地产市场供给 关于房地产市场供给，教材中提出了四个基本要求： 1、需要知道房地产市场供给是一条向右上方倾斜的曲线，而不是某一个具体的供给量； 2、需要知道房地产市场供给的具体含义，也就是，在其他条件不变的情况下，房地产价格与房地产供给量成反比关系； 3、需要知道在以上的所谓“其他条件不变”中的其他条件是指哪一些条件。这些条件主要是指房地产开发成本、政策、对未来的预期 等三大条件。不仅要知道这些条件变化会导致房地产市场供给的变化，而且还要求举出具体的例子说明这些条件变化是如何改变房地产市场供给的。 4、需要知道房地产市场供给的改变是指整条供给曲线的移动； 三、房地产市场机制 关于房地产市场机制需要掌握的内容： 1、房地产市场机制在很大程度上取决于国家的经济体制，我国实行的是社会主义市场经济体制，这种经济体制介于计划经济体制和自由市场经济体制之间； 2、如果将房地产市场需求曲线和房地产供给曲线画到同一个坐标轴上，就形成了我们通常所说的房地产需求和供给模型（如下图） 关于房地产市场需求与供给模型需要掌握以下几点： （1）在房地产市场需求与供给模型中，需求曲线与供给曲线的交点H被称之为市场均衡点。H处所对应的价格被称之为均衡价格。H处所对应需求量和供应量被称之为均衡的需求量和均衡的供给量。很明显，在均衡价格水平下，房地产市场的需求量和供给量是相等的。此外，也只有在均衡价格水平下，房地产市场需求量和供给量才有可能相等。如果房地产市场价格不等于均衡价格，那么，房地产市场价格最终也会变化到均衡价格。 (2)在任何市场上，市场需求与市场供给的相互作用，最终都会使市场达到市场均衡状态，但市场均衡状态有稳定的市场均衡状态和不稳定的市场均衡状态。如果市场均衡状态被打破后，又能形成一个新的市场均衡状态，则这种均衡状态称之为稳定的市场均衡状态。反之，就称之为不市场均衡状态。 （3）需要掌握一些房地产市场需求和供给模型的简单运用。 第三节：房地产市场结构和市场指标 一、房地产市场结构 关于房地产市场结构，需要掌握的主要内容是： 房地产市场的结构主要结构关系是什么？