【精品】25000万元政府土地储备项目贷款评估报告.doc

PAGE PAGE 2 TOC \* MERGEFORMAT 一、借款人资信评价 PAGEREF _Toc316633671 \h 1（一）借款人概况 PAGEREF _Toc316633672 \h 1（二）经营者素质 PAGEREF _Toc316633673 \h 4（三）借款人经营管理模式和业务开展情况 PAGEREF _Toc316633674 \h 4（四）借款人财务状况分析 PAGEREF _Toc316633675 \h 13二、项目基本情况 PAGEREF _Toc316633676 \h 21（一）项目概况 PAGEREF _Toc316633677 \h 21（二）项目合法性分析 PAGEREF _Toc316633678 \h 22（三）项目进度分析 PAGEREF _Toc316633679 \h 23三、项目投资估算和资金筹措评价 PAGEREF _Toc316633680 \h 23（一）项目总投资估算 PAGEREF _Toc316633681 \h 23（二）项目资金筹措分析 PAGEREF _Toc316633682 \h 26四、项目市场分析 PAGEREF _Toc316633683 \h 26五、偿债能力分析 PAGEREF _Toc316633684 \h 30（一）项目财务效益预测 PAGEREF _Toc316633685 \h 30（二）项目现金流量和财务指标分析 PAGEREF _Toc316633686 \h 30（三）不确定性分析 PAGEREF _Toc316633687 \h 31（四）贷款偿还分析 PAGEREF _Toc316633688 \h 32六、贷款方式分析 PAGEREF _Toc316633689 \h 32七、银行效益及贷款风险分析 PAGEREF _Toc316633690 \h 33（一）银行效益评价 PAGEREF _Toc316633691 \h 33（二）贷款风险及防范措施 PAGEREF _Toc316633692 \h 34八、项目综合评价 PAGEREF _Toc316633693 \h 35一、借款人资信评价（一）借款人概况1、基本情况为了进一步深化土地使用制度改革，强化政府对城市土地的经营管理职能，高度垄断土地一级市场，确保国有土地资产保值增值，促进城市土地资源的优化配置。根据常政发[2000]206号《关于建立常州市市区国有土地收购储备机制的意见》精神，常州市土地收购储备中心于2000年12月经常州市人民政府批准成立，并经常州市事业单位管理局核准，取得事业法人单位证书（事证第132040000007号），具有独立的法人地位，具备贷款主体资格并领有贷款卡。常州市土地收购储备中心是受政府委托、授权进行土地经营的全民事业法人，是常州市政府垄断市区土地一级市场的运作载体，对市区土地实行统一收购储备，隶属于市国土资源局。该中心设前期开发科、财务会计科、综合协调科、土地收储科等内设部门，组织机构及人员配备简练、高效。2．开办资金及自有资金来源该中心开办资金为成立时由常州市财政局拨入1000万元，作为启动资金。根据2003年5月19日江苏省政府第10号令《江苏省国有土地储备办法》第13条之规定：“同级财政部门每年应当将不少于20%的储备土地有偿使用收益补充作土地储备资金。”，同时，随着事实上收储力度的逐年加大，常州市政府及财政对以上规定进行落实，从2004年起，财政开始追加注入土地储备专项资金，2004年增加了1亿元，于2004年6月、7月各到位5000万元，拨入该中心在工行的基本帐户中。2005年6月，财政又核准追加营运资金1亿元（见附件批文），财政拨入资金扩充到2.1亿元。3．与政府其它部门的关系常州市国土局是该中心的主管部门，市计划、经济、建设、规划、财政、房产、物价等局、办、委按照各自职责，协助市国土局和收储中心做好收储的相关工作。为强化政府的城市土地经营管理职能，2000年12月，土地收储中心成立的同时，常州市成立了土地收购储备委员会，该委员会由市长任主任，分管副市长任副主任，市计委、经委、财政、国土、规划、建设等部门负责人任委员。主要负责研究制定土地收储政策，解决土地收储工作中的重大问题，审核土地收储方案及收储计划执行情况，监控国有土地资产的运作，对土地收购储备中心进行业务指导和监督。4．土地收购储备中心的经营范围：土地收购储备中心根据常州市土地利用总体规划、城市建设规划、年度用地计划和产业政策制定土地储备计划，经市土地收购储备管理委员会审核并报市政府批准后组织实施。收购储备的土地范围包括：国有土地使用者未按照土地使用权出让合同规定支付土地使用权出让金或未按合同约定期限进行开发，