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中国邮政储蓄银行按揭贷款业务制度 信贷业务部　张超 2009年8月 按揭贷款的概念 按揭（Mortgage)贷款 购房需求派生的融资需求 主要为中长期贷款 预期收入理论：《定期存款及银行流动性理论》(普鲁克诺，美，1949) 银行资产的流动性取决于借款人的预期收入，而不是贷款的期限长短。 借款人的预期收入有保障，期限较长的贷款可以安全收回，借款人的预期收入不稳定，期限短的贷款也会丧失流动性 主要内容 个人购房流程 按揭贷款基本业务标准 二手房贷款产品要素 二手房贷款业务经办 二手房贷款业务营销 按揭贷款风险控制 按揭贷款新产品介绍 个人购房流程 房产可能是许多人一生最大的消费/投资 个人购房流程：选房 所有类型房屋 是否满足自住或经营所需？ 价格是否合理？ 质量是否存在问题？ 一手房（新建房屋） 期房：能否如期收房，会不会烂尾？质量要靠开发商的“人品” 现房：是否滞销楼盘？能否办理个人产权？ 二手房（存量房、再交易房产） 能否公开上市、顺利过户？ 个人购房流程：签订买卖合同 合同细节的约定 购买对象 购买价格 付款方式 交房期限 产权办理 违约责任 售房人（开发商、经纪公司）是否存在合同欺诈？ 谁能避免一房多卖？ 售房人隐瞒实情、不讲理，怎么维权？ 个人购房流程：付款 付款方式 选择一次性付款，还是分批付款？ 付款来源： 自筹 借贷：选择私人借款，还是银行贷款？ ★无论如何，钱总不能少付：自筹+借贷≥购买价格 如何规避付钱了，拿不到房产？ 先办产权、再付款，还是反过来？买卖双方如何妥协？ 房管部门、银行能帮我避免钱货两空？ 个人购房流程：办理产权/收房 先“办理产权”（过户），还是先“收房”？ 期房：通常先“收房”，后“办理产权” 一手现房/二手房：通常先“办理产权”，后“收房” 过户要点 购房人与售房人一块办理 可能要向税务、房管、土地等多家主管部门申报材料 购房人要缴纳相关税、费 收房要点 是否货真价实？ 物业等配套设施方面是否有遗留问题？ 个人购房流程：委托买卖 选房、合同、付款、过户和收房，都是对买卖双方的考验 解决之道：委托购买、委托销售 合同、过户、收房的某一或多多环节，买卖一方或双方都可能授权委托他人（或中介公司）代办 委托买卖的主要问题 委托事项是否真实？是否存在买卖一方或双方不知情？ 受托人是否未行使必要权利，或超越权限行事？ 一旦出现纠纷，买卖双方如何处理？ 按揭贷款基本业务标准 借款人条件 优质单位职工条件 保证人条件 抵押房产条件 借款人条件 18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人 具有收入来源稳定的固定职业，包括单位职工、自谋职业者 个人信用记录不属于禁入类 首付款不低于实际购房价的20% 借款人应具备偿还能力，须同时满足： 收入还贷比≤55%，对外担保倍数≤ 10 收入还贷比=（本次贷款月均还款额+所购房屋月均物业支出+原有负债月均还款额）÷月均税后收入 对外担保倍数=对外担保的贷款余额÷年均税后收入 借款人条件 注意事项 借款人（共同借款人）有配偶时，合并计算收入总额作为月均收入、年均收入；原有负债仅针对剩余期限超过1年的所有贷款 月均还款额按等额本息还款法试算 对个人信用记录分类标准的解释 信用报告考察期间为24个月 账户状态为 “销户”（信用卡）或“结清”（贷款），当前月份为1，前一个月为2，… 账户状态为 “正常”的，各个账户还款记录的结算年月为1，前一个月为2，… 准贷记卡 仅使用超过2的记录（含记录G），并且使用前先扣减2(记录G不作扣减) 信用卡与贷款是否合并计算违约次数 分别进行考察，记录次数不合计使用 对个人信用记录分类标准的解释 客户提供证明材料或向原银行申诉后,信用记录如何分类 使用“原查询”记录查询结果，“经调整”记录成功申诉、提供有关证明后的结果 一人有多个信用卡（或贷款）账户，次数是否所有账户都合计次数 对于还款状态记录1，仅取次数最多的账户，不累加多个账户的次数 对于房产抵押类贷款，配偶为禁入/次级类的，不将借款人下调分类 优质单位职工条件 优质单位职工的条件 18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人 无任何违法行为，个人信用记录属于正常类或瑕疵类 当地国家行政事业单位、国有大中型企业、知名外资或合资企业的正式职工 ，并具有以下资历之一： 5年（含）以上工作年限 本科（含）以上学历，2年（含）以上工作年限 研究生（含）以上学历 部门经理（含）以上或同等职位 优质单位职工条件 优质单位职工享有 免于提供收入证明，收入按近一年内当地城镇居民人均可支配月收入的1.5倍计算 可提供阶段性保证 可申请优质单位职工一手房贷款 保证人（个人）的条件 个人作为保证人 ，应为优质单位职工 个人保证人代为清偿债务能力须同时满足： 保证人不属于