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融侨·左海湾阶段性策略调整及执行报告 ★阶段性营销工作总结★阶段性营销策略调整★策略调整的执行 ★阶段性营销工作总结★阶段性营销策略调整★策略调整的执行 一、本项目的营销工作 媒体推广 媒体推广 户外广告投放 太白路与南二环十字 电子城军城大厦 电子正街与丈八路十字 新机场路 其他媒体投放 网络广告 新浪网络、房地产信息网、搜房网顶部通栏 广播广告 发布期06.4.20-06.5.19 短信 华商直迅 事件营销活动 春季房展会 布展面积112平方米，展会发布道旗广告、幕墙广告，现场安排 销售人员讲解沙盘，派发宣传海报，看楼直通车接送意向客户，看房客 户参加抽奖活动（2000元、1000元、小礼品）。 事件营销活动 4月22日开盘 包装销售中心内外场营造开盘氛围，印制宣传品生活手册，组织策划开 盘典礼及文艺演出，邀请老客户、意向客户、领导嘉宾、媒体记者参加，向 老客户赠送大礼包，举行成交客户抽奖活动（价值300~5000元的家电），开 盘当天及第二天购房客户享 受1％优惠 ，老带新客户奖励500元购物卡。 事件营销活动 “五·一长假”主题音乐会 聘请专业乐队在休息区演唱主题歌曲，向上门看房客户赠送小礼品， 成 交客户赠送大礼包，享受额外购房优惠（一室单位享受1000元优惠、两室单 位享受2000元优惠、三室及三室以上单位享受3000元优惠 ） “端午节”回馈老客户 配合8＃楼推出，向老客户赠送节日礼品，向成交客户赠送大礼包，5月 27日~31日成交客户享受额外1%优惠。 价格调整及去化速度 截止于2008年4月10日整体均价 3491.44元/㎡ 4月14日、4月17日调价后整体均价 3555.67元/㎡ 5月23日价格调整后整体均价 3580.24元/㎡ 在40多天的时间里，整体均价上调了88.80元/㎡ 4月份累计销售134套 5月累计销售96套 6月截止16日销售16套 合计成交246套 二、竞争项目的营销工作 媒体推广 媒体推广 事件营销活动 绿地世纪城 3月25 -26日风筝节活动 部分房源优惠幅度达到3% 第一届国际儿童文化节 5月27-28日购买2房返现6000元；购三房返现9000元 枫林绿洲 3月18日四期开盘 展会期间定金100可冲抵3000房款，并赠送1.5%契 税 ；5人以上团购一、二、三期现房额外享受1%优惠。 5月份四期房源促销 一房优惠5000元，二房优惠6999元，三房优惠8999元， 四房优惠10999元。 价格状况及去化速度 枫林绿洲 4月销售97套 销售均价3680元/㎡左右 5月销售142套 销售均价3700元/㎡左右 绿地世纪城 4月销售128套 销售均价3900元/㎡左右 5月销售115套 销售均价3820元/㎡左右 三、综合分析 4月22日本项目开盘，当月报纸广告投放8次，其他媒体也进行了有力配合， 促销政策形式形式多样，促销力度较大，当月销售134套。 5月份报纸广告投放2次，广告出现断档，促销政策单一，促销力度较小，在4月旺销的带动下，当月销售96套。 进入6月天气转热，新政出台，媒体推广断档的付面效果显现，可售房源价格偏高，促销政策乏力，去化速度迅速下滑。 竞争项目销售状况平稳分析 前期品牌推广已充分确立品牌知名度，口碑效应显示出强大的营销力量。 园林、样板间等实景示范作用明显，现房的促进效果显而易见。 团购工作开展的比较成功，对销售销售工作带来了强有力的支撑。 频繁推出促销活动，优惠幅度较大，对客户的吸引力较强。 学校、幼儿园、商业街、会所等社区配套设施已经建成或明确了有关细节。 高新区区划内项目，享受户口迁入、子女入学等优惠政策。 4、5月份销售状况对比 ★阶段性营销工作总结★阶段性营销策略调整★策略调整的执行 现阶段项目