大连维多利亚庄园项目市场营销策划书－精品完整版.docVIP

大连维多利亚庄园项目市场营销策划书(节选) ? 项目总论 一、???????????????????????????????? 目基本情况： 大连维多利亚庄园位于大连市南部海滨付家庄风景旅游区内，离风景区海滨10分钟步行距离，仲夏客舍路东。三面环山一面临景观路，项目选址在风景秀丽的山凹内的千顷山林深处。这里远离城市繁华商业区的喧嚣与污染，空气清新，富含氧离子，依山傍海，别墅群落掩映在青山绿水间，既能呼吸到海浪潮汐的清新，又能卧床聆听到山鸟云雀的啼鸣。72洞维多利亚式乡间别墅虽然散发着浓烈的古典中世纪传统的建筑气息，但是别墅内部却采用当今最前卫的法国环保建材和国内外一流的厨具、浴室、车库设备、空调、保安设施。使维多利亚庄园在古典魅力中透着现代，在昨天中透着今天、明天。使大连人，不必远走美利坚合纵国，就可在家乡的土地上，尽情享受到美国本土乡情与原版正宗的纯美式维多利亚庄园乡间别墅的无限风情。 项目基地占地面积8，1万平方米，建筑面积为2，4万平方米，建筑容积率为：1：0，29，建筑覆盖率31％，基地绿化率为61％，项目选址上共建有72栋别墅，其中联体别墅（唐。豪斯）10栋，综合会馆建筑面积达4000平方米。整个园区充分利用项目基地山林、坡地的自然地理优势营造大连首座纯美式园林景观和美式乡间风情山景、海景园林式度假、休闲别墅群落。 维多利亚庄园与2000年6月开工，2001年6月竣工并交付使用。 二、项目开发模式与合作方式： 维多利亚庄园由大连三寰集团有限公司、大连永高房屋开发有限公司开发建设。项目经营方式为：72栋别墅全部销售，综合会馆出租经营，另开发1000平方米办公楼自行使用。 本项目总投资为： 亿元人民币，其中自有资金为： 万元，采取销售筹款与银行借贷方式筹资： 亿元。经分析确定，本项目主要经济指标是： 1，? 本项目住宅销售部分：别墅的得房成本为： 元\平方米，别墅售价为：9800_12000元\平方米，销售收入： 亿元人民币。销售毛利润为： 万元。 2，? 4000平方米综合会馆与1000平方米办公楼固定资产。办公楼自用，4000平方米综合会馆，固定资产总值为： 万元。1000平方米办公楼固定资产总值为： 万元。综合会馆装修费用为 万元，可以采取以装修费顶租赁费的方式由租赁者自行承担。 第一章：市场分析与方案构思 一、项目市场分析 1，大连市房地产开发市场走势分析及城市房地产开发的四个黄金半径商圈分析： 中国加入WTO以后，中国城市的房地产开发市场将严格与世界房地产开发市场接轨，既与世界房地产开发市场规律接轨。 从宏观上讲，任何种类的房地产开发严格受制于市场规律的限制。房地产开发商是否进入一个城市的房地产开发市场、是否选择城市花园、商住公寓、唐。豪斯、乡间别墅等建筑样式进行开发，它有许多种判断公式。其中比较著名的是深圳万科王石的800美金判断公式。这一判断公式是有它的科学依据的。据说，世界快餐大王麦当劳、肯德基进入世界某一个城市的判断依据是：城市人口200万，人均收入4000元，达到这个标准，快餐店数量为：36家，人均超过6000元，则快餐店数量可以翻一番。至于在什么地段上开店，开什么规模的店，还有一个微观市场判断公式：如，计算未来店规模时，首先统计路过店门前的人流数再乘以13％，达到1000人，开甲级店，达到500人，开乙级店，达到100人，开丙级店。其次，进入特定商圈，如沃尔玛、家乐福、华联、乐购……这个公式应用了近一个世纪。实践证明是可以信赖的。中国加入WTO以后，房地产开发商如何选择项目用地，如何选择房地产开发模式与建筑类别，是严格受制于世界房地产开发市场规律的。判断的依据是：世界城市房地产开发市场4个黄金半径商圈理论。既与市中心商业繁华地段的30分钟步行半径黄金开发商圈、30分钟车程半径黄金开发商圈、1小时车程半径黄金开发商圈、2小时车程半径黄金开发商圈。一个黄金开发半径大致5——7年的开发周期。依据房地产开发项目建设、销售3年一个周期判断，当一个城市由上一个房地产开发黄金商圈向下一个黄金商圈过渡间，开发商只要提前3年进入下一个黄金商圈进行开发，既可以获得项目成功！ 30分钟步行半径黄金商圈： 这是一个城市房地产业市场开发初级阶段的开发依据。众所周知，世界是以全球城市体系为中心而建立起来的。现代意义上的城市的崛起是由以工业文明浪潮为基础的现代化运动直接造就的。城市化过程中主导原则是工业文明原则。通过城市化而集中从事城市工业体系的建设，与乡村的农业文明形成二元经济结构。城市为了建立工业基地而机械地扩张。随着城市工业规模地扩张，城市象摊饼式由一环扩到二环、三环、四环甚至五环……城市中心为商业中心、金融中心、交通中心……。城市房地