【精品】四川达州原轧钢厂地块可行性研究报告.doc

PAGE PAGE 30目 录 TOC \o 1-3 一、报告摘要 1.1 评估假设和限制条件 1.2项目简介 1.3评估结论与建议 二、项目概况与背景 2.1项目区位 2.2 项目用地解析 三、项目投资环境及市场分析 3.1达州社会经济发展分析 3.2 达州整体房地产市场分析 四、项目区域市场分析 4.1 达州房地产市场发展格局 4.2 达州房地产市场各盘分析 4.3达州房地产市场总结 五、项目定位分析 5.1项目SWOT分析 5.2 项目定位分析 六、项目经济效益分析 七、项目敏感性分析 八、经济分析结论 一、报告摘要1.1 评估假设和限制条件1、本报告中仅对定位进行初步判断。2、本报告中项目用地面积、建筑面积及规划指标参考政府提供的资料；3、目前项目定位及规划设计方案、营销方案未能确定，我们仅在片区市场初步分析基础上对项目未来可能实现的价格进行预测。4、项目的成本系数根据政府提供的数据为依据。1.2 项目简介达州西外原轧钢厂项目位于四川省达州市西外朝阳西路，总用地109.26亩，约72,878平方米，容积率3.2,建筑面积约248, 1.3 评估结论与建议1.4.1、评估结论1、项目及市场条件达州房地产市场是一个高速发展的市场。强大的经济引擎和高速城市化决定了达州房地产市场的持续向上性。达州房地产市场属于初级发展阶段，竞争程度和行业水平相对低，进入壁垒相对低，是进入的上佳时机。项目位于达州城市发展的主要方向，是房地产开发的焦点区域，具有巨大的向上潜力。项目规模达到24万方，规划和设计空间较大，产品竞争力打造相对容易，且可持续发展，获得大势带来的利益回报。2、项目经济效益良好表：主要经济指标表序号项 目计算公式 金额（万元） (1)销售收入　409,486,560(2)开发成本　302,487,858(3)经营成本　--(4)销售费用　--(5)销售税金及附加　--(6)财务费用　--(7)利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)82,409,529(8)总投资利润率利润总额/总投资27.3%(9)年投资利润率年均利润/总投资11%3、核心问题电厂搬迁的时间计划和执行力度。二、项目概况与背景2.1项目位置 本项目位于达州市城市新区——西外，朝阳西路南侧，是西外距离老城区最近的地块之一 ，享有新区的城市形象和市政建设投资，同时能够吸引老城区的人脉。图片1：项目位置示意图2.2 项目用地解析2.2.1地块现状与四至本项目地块紧邻朝阳西路，项目用地面积为109.26亩。地块四至如下：东面：居住建筑群；南面：电厂和农村集体用地；西面：居住办公混合建筑群；北面：朝阳西路。 西侧的朝阳西路 东侧的朝阳西路 朝阳西路的北面 东侧新开发的商品房 南侧的山体 东南方的电厂 地块内的水渠（向西望） 地块向北看2.2.2地形地貌本地块平面不规则，南北向临朝阳西路长约110米，南北长约700米，地势比市政道路有一定的落差2.3.3周边地块规划利用情况地块东侧规划为卫生局的办公和宿舍，地块南侧为正在建设的住宅小区，东南方向是一座正在运营的电厂规划为居住用地，南向为山体，为集体用地，北向隔着朝阳西路为山体。总体而言，地块东侧、西侧以多层、高层混合住宅区为主，南侧、北侧则为山体。2.2.4地块资源地块内部有部分山体和一条河沟，隔朝阳西路相望的是一座小山但植被情况一般，两侧为城市住宅群，东南方向有一电厂，景观资源一般。地块属于西外，位于老城区和新区的中间部位，日常生活配套相对薄弱。2.2.5交通通达度交通的通达性良好。临城市主干道朝阳西路（六车道）约110米，快速达到老城区和城市新区、机场、火车站。地块内部自身规划有两条道路，以及项目和周边地块均以规划的市政道路分隔。2.2.6 项目用地规划指标根据委托方介绍，本项目用地规划指标如下表：表：地块规划指标表项 目地块规划指标土地面积72036平方米容积率3.2建筑面积248634平方米建筑密度30%绿化率30%注：以上信息来源于政府的规划要点。三、项目投资环境及市场分析3．1达州社会经济状况（1）达州简介秦巴地区中型城市中国西部天然气能源基地达州市位于四川省东部，大巴山南麓，南与广安市相连，北与陕西省安康市接界，东邻重庆市的万州、涪陵，西与南充、巴中市接壤，是我国中西部四大城市（成都、重庆、武汉、西安）交汇辐射地带，交通便利，已成为四川东部的重要交通枢纽以及川渝鄂陕四毗邻省市的重要商品集散地。下辖通川区、达县、宣汉县、开江县、大竹县、渠县，代管万源市。全市幅员面积1.66万平方公里，总人口630万人。物化天宝，资源丰富。已探明