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目 录????前言????第一部分 商业市场分析和商业物业市场定位????`一、项目概况????1．项目简介????2．经济技术指标????二、市场分析????1、开县—充满希望的沃土（区域经济状况简析）????2、开县城区商业经营情况及商铺、住宅情况????3、经营种类分析 4、商业租金水平 5、竞争分析 6、商业市场总结 7、商业零售发展趋势 8、项目SWOT分析????三、本项目商业物业的市场定位????1．定位原则????2．业态定位必须考虑的因素????3．业态定位 4．档次定位 5．概念定位????6．商业物业目标投资者和经营者定位????第二部分 业态功能分区和产品规划建议????一、商业裙楼各楼层功能分区????1．主力店建设????2．设立主题商城????3．楼层功能分区????二、产品规划设计建议????1．规划建议的基本原则????2．规划建议????3．通过合理规划可设计出以下卖点????三、价格定位建议????第三部分 经济效益分析????一、项目收入估算表????二、成本构成????三、损益表????第四部分 商业物业的市场推广????一、市场推广的战略构思????1．全面营销战略????2．全面品质管理战略????3．品牌营销战略????二、市场推广阶段性划分????1．市场推广阶段性划分????2．各销售阶段的推广要领????三、品牌建立与传播????1．项目品牌形象设计????2．售楼部的包装????3．品牌传播????4．品牌维护与品牌提升????四、销售推广策略????1．实施全面品质管理????2．引入品牌物管顾问????3．引进品牌商家，设立主力店????4．整体招租和商铺分零销售并举????5．旺铺拍卖????6．统一经营，保租销售????7．商城促销带动物业销售????8．落实政府优惠政策????9．户口迁入和子女免借读费入学????10．免租招商????11．注意力促销????12．网络营销????13．价格变化策略????14．优惠折扣????15．无理由退铺????16．首付分期付款????第五部分 风险预测与防范????1．风险预测????2．风险防范 前 言 重庆房地产业经过八年的变换，潮起潮落，终于迈向理性化的征程。??????? 房地产市场从短缺价值——竞争价值——整合价值的变化之迅速，是人们始料不及的。一方面商业门面销售火爆，一方面零星店铺惨淡经营；一方面大型商城硝烟未尽已门可罗雀，一方面专业市场相继开业人头攒动……人们无论如何也不能明白：同在一块蓝天下，同处一段热销期，甚至同处一块黄金区域，何以有如此大的差异？其实，这是市场规律使之然。历史的经验告诉我们：“凡事预则立，不预则废。”越是规模宏大的项目，越是寸土寸金的位置，越是要通过周密的调研、准确的定位和精心的策划，才能保证在激烈的市场争夺战中立于不败之地。??????? 精信实力广告有限公司荣幸地接受贵公司的委托，为“开州·新天地”进行了策划论证。我司对待每一个案例，都是本着科学、务实的态度，进行认真研究、反复论证，以期望能为开发商提供最有价值的服务，在为开发商牟取最大的经济利益的同时亦为本司获取相应的回报，实现合作双方的“双赢”。??????? 精信实力广告有限公司是一家从事大型房地产项目策划、营销和大型商业招商管理的专业公司，拥有一批在相关领域有较深造诣的高素质员工队伍，在重庆以及周边区县市场成功地策划代理过近十个大型项目，在销售领域至今保持多项骄人记。??????? 在贵公司的配合下，经过详细的市场调查和认真分析，我们对该项目商业物业进行了较为准确的业态定位，（因项目的推广难点和实现利润的关键是商业部分，住宅部分只是为项目摊薄土地成本，在本案中我们重点针对商业物业进行反复论证，住宅部分所点的比重较低。）在原规划的基础上提出了一些调整建议，以使产品更为完善，减小未来入市障碍，并根据该项目的市场定位、产品定位和开县的市场环境，寻求最佳的市场推广方案，以实现物业销售上的营销目标。????????第一部分 商业市场分析和商业物业市场定位????一、 项目概况????1．项目简介????项目名称：开州·新天地????位 置：????开县新城安康片区商业中心开 发 商：?重庆太山物业公司???设计机构：重庆大学设计院???2．经济技术指标????总用地面积： 约20000平方米????建筑占地面积：约9000平方米????总建筑面积： 约50000平方米????其中 商城面积： ???30000平方米其 它： ????地下停车场及库房：????? 平方米????