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蒋村乡文二西路北侧项目开发方案分析报告 浙江工业大学房地产研究所 对土地或投资项目作分析或评估时,很重要的寻找适合市场需求、深度挖掘土地价值、实现项目效益最大化的开发方式。 本报告以蒋村乡文二西路北侧项目开发方案，探讨最优开发方案的选择。 内容 ： 1、项目概况与区域背景 2、项目成功开发的战略意义 3、项目开发的难点分析 4、项目成功的前提与关键 5、项目定位与业态规划 6、开发成本与效益回报测算 第一部分 项目概况与区域背景 蒋村乡内,东至紫金港路西至五常港路约2.5公里的文二西路北侧商业街、景观过渡区共约400亩村自留用地开发。 根据规划，建筑限高15米，商业街平均进深约50米，容积率控制在1.2-1.5之间。 本报告就整体开发的意义、项目的定位与开发方案、开发的效益以及村民收益等进行了论证，为有关各方提供决策依据。 项目所在区域背景 1、区位 距杭州市商业中心武林门12公里,距西城广场约1公里。目前位于城乡结合部，但随着文二西路即将建成交付，这里将成为城市重要的组成部分。 2、集镇现状特征 产业：农业在整体经济发展中占据主体地位，种植业与水产养殖业是农民收入的重要来源。 人口：20000人。 交通道路：目前主要依赖花蒋路和文一西路。 景观环境：西溪湿地是大自然馈赠蒋村的一块瑰宝，但目前集镇内部散乱的民居建筑却与日趋优美的自然景致格格不入。 周边区域：（略） 3、集镇未来规划 功能定位：浙大紫金港校区的主要配套服务区、西溪风景区的旅游服务基地和景观过渡区、西湖区未来的行政中心、蒋村乡的生活居住区。 产业：以旅游业、服务业、教育产业为主，配以高科技工业和生态型农业的产业大结构。 人口： 36000人。 交通道路：文二西路 、花蒋路将全面改建拓宽，规划中的轻轨5号线也将横穿蒋村集镇。 景观环境：在保护湿地生态系统的前提下，采用全新的生态开发模式——“嵌入模式”：在梳理保护原有水系的基础上，围绕群簇的生态斑块布局建筑，使建筑物点化自然，与绿色环境和谐共生。 第二部分 项目成功开发的战略意义 本项目紧贴文二西路，南倚西溪湿地，北靠公建及居住区块，处于城市景观过渡带的关键位置。又是城市西拓的重要区位。 开发规模高达40余万方，其商业地位和功能在蒋村集镇改造中相当显著。 作为蒋村集镇改造大型商业性物业开发的第一期，将在整个集镇改造中发挥先导和示范作用。 主要的战略意义： 一、提升蒋村区域地位，构建区域新中心。 二、塑造城市景观带，打造城市新亮点，提升杭州城市的品牌。 三、保障农民经济利益，实现多方共赢。因此我们认为本项目成功开发无论是对杭州城市建设，对蒋村乡村区域中心的打造，还是对农民经济利益的根本保障等都有十分重要的意义。 讨论：此项目开发有哪些难点？ 第三部分 项目开发的难点分析 一、区域内商业开发量庞大，潜在竞争对手众多 项目东面约1公里为西城广场，占地面积 32,300 M2 ,总建筑面积 55,000 M2 ，休闲景观广场面积 18,000 M2 。 本项目南面约3公里处为正在报批的沃尔玛商业中 心项目,占地规模达到250亩,将集商贸、度假、旅游为一体。 在这样两大项目重围之下，本项目若不另辟蹊径，必死无疑。 二、项目开发规模巨大区域消费人群不足 蒋村乡现有人口仅2万多人，规划人口为36000人，根据《城市居住区规划设计规范》对每千人商业配套、公共服务设施配比指标，按未来规划人口36000人计算，商业服务、社区服务、金融邮电等合计29484—52344平方米就能满足要求。 西溪景区较大，季节性较强，政府对进入景区的人数又实行控制，可以预计游客对商业、购物、餐饮等的需求量并不大。 杭州商业核心区最繁华的武林商圈，由杭州大厦（3.6万平方米）、银泰百货（3.3万平方米）、杭州百货大楼（2.2万平方米）和连卡佛（1万平方米）组成，辐射面及整个杭州甚至浙江地区，但商业营业面积仅10万平方米左右。 结论之一 ： 开发规模大而区域人口少构成突出的矛盾, 不适合建造大型商业中心（Shopping Mall）。 三、地块呈条状分布不利于人气聚集 1）条状分布会造成建筑之间不能形成有效 围合，不利于整体氛围的营造； 2）过长的街区会不利于激发人群的逛街欲 望。 结论之二，不适合建造商业街。 四、周边农民公寓众多，给项目整体效果提升带来难度。 讨论：此项目适合