【阳光100地产行销培训手册2(绝对机密)67】.doc

房地产综合开发前期工作（一） ——开发地块的取得 一、房地产综合开发的方式和特点 房地产综合开发的基本方式 新区开发 一般是指在新城区或卫星城镇的房地产综合开发。从“生地”（即为经“七通一平”的土地）开始，严格按照城市总体规划和开发区功能特点进行开发建设。 旧区改造 旧区改造一般是指在旧城区的房地产综合开发，在这里要注意调整用地结构，改善城市基础设施，更新旧建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市经济、文化的繁荣，改善城市环境，提高人民群众的居住条件。 旧区改造与新区开发相结合 这是既进行旧区改造，又在新区进行建设的房地产综合开发，这样做，新旧联动，统盘筹划，能合理配置，取长补短，优劣互补。 房地产综合开发的特点 建设周期长 一个房地产综合开发项目从立项审批、规划许可、吸劳拆迁、七通一平、勘察设计、组织施工到竣工验收，交付使用短则几年，甚至长达近十年。 工程项目多 一个综合开发小区内，既有住宅群、办公楼，又有商业、金融、娱乐、文教、卫生等建筑，以及各种基础设施、配套项目，规模较小的有几十个工程项目，中等的有上百项，大型的则项目更多。 投资大 由于综合开发规模大，建筑物多，因而要耗费大量的人力、物力、财力。建成一个规模较小的居住小区，也至少要投资几千万元人民币；建设一个综合型的开发区，则要投资几亿人民币。 牵涉面广 房地产综合开发要涉及到征地、动迁、规划、勘察、设计、施工、道路、供电、供水、排污、电讯、商业、文教、卫生、环卫、公安、银行等方方面面，各个部门，如某一环节处理不当，就会影响整个开发工程的正常进行。 经营风险大 房地产综合开发投资大、周期长，在建设过程中，一般采用向银行申请贷款的方式筹措资金，因而在开发过程中要承受沉重的利息负担。在销售过程中，又会受到国际国内的政治环境（包括政局、政策、法令）、经济环境（国家与地区的经济发展趋向、经济繁荣程度等）、消费环境（人门的消费心理、消费结构、购买力等）、市政环境（市政基础设施条件、城市生态条件等）的影响。因此，房地产综合开发有很大的投资风险。 房地产综合开发的要求 从事房地产综合开发的企业必须具备国家规定的资质 对所开发的项目必须进行可行性分析 必须通过土地批租或转让的方式取得国有土地使用权，领到《国有土地使用证》（集体所有制的土地必须先依法征用，转为国有土地后，再办理土地使用权出让手续） 要做到全面规划、合理布局、综合开发、配套建设 要科学地组织好开发建设的全过程 抓好施工管理，注重工程质量 加强综合开发的经营管理 房地产综合开发项目的立项 计划立项程序 项目建议书的提出 项目建议书由建设单位向本行政区域的计划主管部门申报。在上海市，投资总额在三千万元人民币以上的项目，向市计划委员会申报；投资总额在三千万元以下的项目，可向各区、县主管计划管理部门申报。 进行项目可行性研究 申请投资许可证 申请建设用地规划许可证 立项流程 立项流程图见下页 建设单位提出项目建议书 计划主管部门批复 可行性研究报告 计划主管部门批复 申办投资许可证 申请办理建设用地手续 申请建设用地规划许可证 规划主管部门批复 委托建筑 工程设计 行政划拨土地使用权 行政划拨土地使用权的有关政策规定 行政划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。但土地使用者应依照（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的规定交纳土地使用税。 以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。但市、县人民政府根据城市建设和发展的需要及城市规划的要求，可以无偿收回，并可按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物和其他附着物，政府根据实际情况给予适当补偿。 划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位，由市、县人民政府土地管理部门没收其非法收入，并根据情节处以罚款。 土地使用权有偿出让和转让 土地使用权的出让也称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 我国的土地使用权出让和转让不同于世界上多数国家的土地买卖性质。土地买卖是土地所有权的权属转移，一旦买卖成交，卖方就切断了与土地有关的一切联系。而土地有偿使用虽然也通过一定的行政或经济手段发生土地使用权的转移，但土地所有权的权属不变。出让方和受让方仍然存在着与土地有关的法律上与经济上的关系。 土地使用权出让的部分条件和原则 国有土地才能出让土地使用权 土地使用权出让应当签定书面出让合同 土地使用权出让的最高年限为： 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、