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深圳万科----地产项目全程策划流程 1、前言本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；市场分析1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）2）?区域市场分析（销售价格、成交情况） 近期房地产的有关政策、法规、金融形势竞争个案项目调查与分析消费者分析：购买者地域分布；购买者动机功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）4）购买时机、季节性5）?购买反应（价格、规划、地点等）6）?购买频度结论 地块状况：1）位置2）面积3）地形4）地貌5）性质地块本身的优劣势3、地块周围景观?（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5、?地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6、?公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 1、投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策）2）?房地产的政策法规3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2土地建筑功能选择3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4、土地延展价值分析判断（十种因素）5、成本敏感性分析1）容积率2）资金投入3）边际成本利润投入产出分