【2010年皇岗商务中心总体招商执行方案】.ppt

宏观市场 区域市场 中心区商业：模式过于单一，业态不平衡。金融超市类、餐饮等为主要业态 写字楼部分 客户定位 定位为世界500强企业及国内实力物流、金融、贸易、房地产开发企业；及与会展产业相关联的高新技术产业、文化产业企业。 业态定位 根据中心区市场调研，结合公司领导指示，着眼于项目的整体招商运营，并考虑到涉及项目招商的设计、工程、设备等技术因素，建议项目写字楼部分的业态组合如下： 低区写字楼（6-13F，8个整层）————原则上以半层（约1000平方米）起租。前期可推出6、7F作为测试市场，允许400-600平方米的面积区间。 中低区写字楼（15-27F， 11.5个整层），————原则上以1层（约2000平方米）起租。若个别企业最大限度不足整层，允许1500+500的形式出现。 中高区写字楼（33-52F，20个整层）————划分200—300—400-—600平方米的使用面积区组合（500/600/700/800/900/1000/1100/1200…），满足各类客户的需求。最低200平方米起租。 高区写字楼（55、56F）————以2层整体出租（约3680平方米），面向国际高端企业。 商业部分 客户定位 定位为世界500强企业总部及国内实力物流、金融、贸易、房地产开发企业、高新技术产业企业CEO、管理层、普通员工的商务配套。满足商务洽谈、宴会、团体、日常配套等要求。 业态定位 商业业态定位：与卓越世纪中心商业共同规划，业态互补。兼顾考虑本项目内部交通组织、人流动线，裙楼业态与塔楼业态的组合的互补性，以及商业后期经营管理，将商业业态确定如下： 2F：特色餐饮（1628平米） 附件1：片区写字楼租金调研 商业租金水平及租赁条件建议 附件2：片区商业租金调研 商业租金明细表 招商总控图（写字楼、商业） THE END THANKS 塔楼范围 挑空 电梯 96 ㎡ 128.9 ㎡ 116.6 ㎡ 125 ㎡ 181.8 ㎡ 172 ㎡ 101 ㎡ 60 ㎡ 雨花 味千 名典 雨花/绿茵阁/ 元绿回转寿司 特色餐饮：3-4家 扶梯 挑空空间 酒楼面积 电梯 商业2294.63㎡ 3F：中式酒楼（2295平米） 厨房 品牌：丹桂轩、私房菜 商业范围 塔楼范围 电梯 酒楼包房或办公 2275.41 ㎡ 1920.56 ㎡ 4F：高档大型酒楼（4250平米，含塔楼） 厨房 品牌：潮泰轩、海港、春满园、 凤凰楼、金屋国菜、新梅园 消防梯 客梯 WC 电梯 商业1446.98㎡ 员工餐厅 培训 健身 局部六层面积 5F：商务配套（2940平米）--备选：塔楼方案可为写字楼 游泳池 宴会厅。参考丽思卡尔顿酒店会议厅，划分为若干个小会议厅，会议淡季时 可改为酒楼包房 中空 扶梯 三、项目招商策略 项目招商策略要求 项目招商策略要求细化 一、招商是基础，为公司贡献 稳定的现金流是目标； 二、招商不单为招商，须注重 后续经营，避免出现部分 退租和大面积退租，影响 现金收益； 三、招商注重养商，尤其是 在招商初期，更应放水养鱼； 策略要求 1、快速而有效的招商，可以使得集团减少资本化利息，回笼资金，减少经营风险； 2、招商的最终目的是持续化的经营，稳定的逐级递增的现金流收入；在首次招商时则需严格把关证企业、商户的品牌，是项目持久的关键。 3、在养商期兼顾商家的经营风险， 注重共赢； 项目招商策略要求： 3.1 市场形象策略 市场形象策略实施 一、项目所处CBD的的聚核、垄断资源及全深圳最浓厚的商务气氛。 二、综合体规模总量形象吸引客户和商家； 三、268米的地标树立项目形象高度； 四、纯租赁、单一产权国际商务标志。 五、品牌经营管理提升项目价值及办公形象； 六、实现项目品牌与皇庭品牌的良性互动，提升皇庭形象； 策略一 1、通过高端丽思卡尔顿酒店现场包装，招商折页、电子手册树立深圳市CBD、最大规模综合体、中心区新地标顶级高端商务形象； 2、 统一对外宣传深圳CBD最大、最高端综合体航母。对内则凸显自身价值，纯租赁型物业的优越性； 3、卖点宣传注重高端经营管理，通过“高力国际”的物业品牌，重点突出本项目国际化的运营水平； 4、通过楼体灯光字彰显皇庭集团进驻中心区最高端，强势展示集团与卓越、荣超站在同一高度。成功招商所形成的市场口碑提升皇庭品牌形象。 3.2 市场形象策略： 招商模式策略 招商模式策略实施 以皇庭为中心，自主招商，自主管理。整合优质代理公司 策略二 1、皇庭地产自行驻场并担任总推广