【华正大厦商业部分价格定位报告】.ppt

北京亚豪 华正大厦商业部分价格定位 关于租售价格方面的建议 影响租金价格的外部因素 项目所在区位 周边商铺租赁价格水平 可视性 可达性 是否临城市主干道 人流量 车流量 影响租金价格的内部因素 面积：面积越大，租金水平越低 楼层：以首层为最高低，其他楼层递减 业态定位：不同业态的租金承受力不同 出入口方向：出入口临街，人流量大，可提高租金水平 形态：形态越方正、面宽进深比合适，可提高租金水平 展示面：展示面越大，租金水平越高 铺位分割方式 配套设施：配套设置齐全，符合目标商家选址要求 本项目租金定价 本项目销售价格定位——临街商业 销售价格： 本项目销售价格定位——主体商业 销售价格： 本项目销售价格定位——C1C2裙楼 销售价格： * 商业物业的定价 出租价格 销售价格 多采用市场类比法 有一定成长空间 租金反推法 物业类比法 考虑市场未来发展因素 考虑不同的商业形态特点 考虑开发商利润空间 3-4元/天/平米 面积较大，以餐饮娱乐业为主，适合整租 6层 C1C2裙楼 4-5元/天/平米 展示面很好，但面积较大，特别是地下商业面积达1万平方米左右，适于大面积整租 首层与负一层 主体裙房 8-12元/天/平米 展示面较好、面积适中、形态方正 首层 临街商铺 租金定价 定位核心因素 楼层 分类 按照租金反推法，投资回报率按10%计算，销售均价为： 10元/天·㎡×365/10%=36500元/㎡ 考虑到未来销售、入市时间、未来租金递增等不确定因素， 确定本区域销售均价约为： 38000元/㎡ 注：临街商业为本项目首层部分，投资回报率最高 按照租金反推法，投资回报率按8%计算，销售均价为： 5元/天·㎡×365/8%=22812元/㎡ 考虑到未来销售、入市时间、未来租金递增等不确定因素， 确定本区域销售均价约为： 24000元/㎡ 按照租金反推法，投资回报率按8%计算，销售均价为： 4元/天·㎡×365/10%=18250元/㎡ 考虑到未来销售、入市时间、未来租金递增等不确定因素， 确定本区域销售均价约为： 20000元/㎡ * * *