【国际公寓营销策划方案】.docVIP

新世纪国际公寓营销策划方案 双花园项目房地产策划 第一章 新世纪国际公寓营销环境分析 4 二、2008年至2009年上半年CBD租赁市场分析 7 项目名称 用途 配套设施 14 机会分析： 15 第二章 装修设想 16 一、装修市场分析 16 二、装修风格选定 18 三、装修费用 20 四、装修资金来源 21 五、相关问题 23 第三章 出租价格 24 一、定价原则 24 二、定价方法 24 三、 付款方式 25 第四章 出租推广 25 第五章 物业管理 25 第六章 前期遗留问题 26 一、区域市场分析 30 （一）供应分析 30 1、总供应量分析 30 市场已销项目表 30 市场在销项目表 31 2、物业类型分析 31 物业类型表 31 3、物业品质分析 32 4、楼体分析 32 （1）建筑形式 32 物业楼型统计表 33 5、装修情况分析 33 物业外部装修情况表 34 （2）本区域内进行内部装修的项目仅有3个项目 34 毛坯及粗装修项目表 34 精装修项目表 35 6、推出时间分析 35 项目运作时间表 35 （二）需求分析 36 1、近两年来随着CBD区域的成熟，周边地区项目在市场上的表现一直不错 36 2、本区域内多数项目是以居住为主，部分项目已经逐步形成商住氛围。 36 3、需求主要特点： 36 （三）价格分析 36 在售项目价格表 36 已售完项目价格表 37 （四）结论 37 二、项目分析 39 （一）项目优势分析 39 1、地理位置优势 39 北京商务中心区效果图 39 2、价格优势 39 3、开发商具有比较强的背景、实力优势 40 4、工期完成，现房入住的优势 40 5、相对于通惠河的水景优势 40 （二）项目劣势分析 40 1、R5-7#楼外立面、户型等方面存在不足 40 2、016#楼户型等方面存在不足 40 3、环境较差 40 4、车位少 41 5、总体规划环境没有体现 41 6、南面尚为北京重型机械厂，居住环境不成熟 41 7、项目距离主路较远 41 8、没有明显的物业管理现象 41 9、项目北侧近邻铁路，影响小区尤其是北侧居民的居住 41 （三）存在的机会 41 (四)面临的威胁 41 三、销售方案 42 （一）目前存在的问题 42 （二）项目定位 43 （三）客户定位 43 （四）价格方案 43 （五）项目建议 44 （六）销售策略 44 1、推广主题 44 2、案名建议 44 3、阶段营销重点 44 （1）主流媒体上进行广告与新闻宣传 46 （2）有效做好客户链工作 46 （3）有效选择“窄告”渠道 46 （4）举办各种活动进行销售宣传 46 （5）网络销售 47 6、 促销策略 47 （1） 项目的营销主张 47 （2） 项目包装必须到位先行 47 （3） 其它对目标客户的吸引 47 （4） 项目宣传方式的选择 47 （5） 物业管理公司的选择 48 （七）现场包装 48 1、 售楼处 48 2、 样板间 49 3、 工地现场包装 51 （1）绿化 52 （2）雕塑小品 52 四、宣传推广方案 53 （一）媒体选择 53 1、报纸 53 A、优点 53 B、 缺点 53 2、 户外广告 54 （1）为本项目单独设立网站 55 需要通过和客户进行互动形式沟通，如建立相关的论坛等方式，通过客户的语言向目标客户群宣传推广。 55 （2）宣传方式 55 5、软性新闻 55 （1）原则 55 （2）媒体的选择 55 6、ＤＭ单派发 56 （二）活动行销 56 1、 原因 56 2、 具体建议 56 五、公司优势 58 1、 操作力量雄厚 58 2、对市场熟悉 58 3、拥有成功的全案企划经验 58 4、多种资源支持 59 5、 利用老客户资源 59 第一章 新世纪国际公寓营销环境分析 一、2008至2009 年上半年北京市租售市场分析 2008年公寓市场供应、需求都表现出增加势头，租售价格缓步回升，空置率下降。但有效供给、需求依然不足，市场竞争仍然激烈。 销售市场分析： （一）供应分析 总体来看，供给量大副增加。据不完全统计，2008年开盘销售的公寓有55 个，可供销售面积370万平米，提供公寓单元2.2万套。如此庞大得新增供应量，使整个公寓市场的存量超过900 万平米。 新增项目集中在CBD和中关村。CBD地区有19个，占新增项目总数得35%，中关村地区有6个，占新增项目总数的11%。CBD和中关村地区的总和接近全市新增公寓总数二分之一左右的比例，可见这两个地区依然是开发商投资热点。 从新增公寓的规模来分析，CBD地区集中了全市30%的新增公寓，供应量达到105.6万平米。中关村地区新盘的数量较多，但每个盘实际可供应面积较小，共提供38.83万平米。 新增公寓特点： ①公寓形式多样化。客户对住宅提