天安国际大厦整合推广方案2012.doc

项目分析 项目概况 本案地处大连最繁华的青泥洼中心商业区，与人民路商务中心、中山广场金融中心、天津街商业区毗邻。城市主动脉中山路使青泥洼成为大连交通枢纽。由此，至本市各主要城区畅通便捷。拥有绝佳的商业氛围，商业与商务间自由取舍，左右逢源。 本案相关经济指标： 楼层：55层（包括地下3层，地上52层）； 物业总面积：77344平方米 可租售总面积：40000平方米 目前楼层分配： 1－13层：——————————————————————————————————— 大连商业银行； 15层(原14层)，31层：————————————————————————————— 小户型办公房； M层，30层，46(原45层)：—————————————————————————————— 避难层； 16－29层，32－46层(44层没有)，47－52层：—————————————————————— 标准层。 项目环境分析 1.2. 1区域环境分析 1.2. 1. 1大环境分析 政策导向 1）东北大开发的国家战略背景及东北老工业基地振兴的契机给商业物业的稳步需求带来利好的软环境。 2）城市亮点工程，本项目备受关注。 3）大规模招商引资促进大连市整体产业升级。 市政府加大了整个大连市的开发力度。市政配套日渐成熟。逐渐形成具有国际化影响的商务商业氛围。招商引资取得新突破。催生大量外资企业入驻大连。 4）大量的国际级赛事及展览，迅速提升大连的整体城市地位，逐步形成产业亮点。历届成功举办“软交会”给大连市软件产业的飞速发展奠定良好的基础。 5）低廉的产业成本结构，促进资本的洼地效应产生。 6）大量的商务投资热情促进物业的有效需求。 7）目前，国家加大对房地产及金融政策的宏观调控，使消费信心深受影响，加重了民众持币观望的心态。 8）高端物业的使用需求放缓，投资者信心将受到影响。 9）目前央行已停止对商业物业的按揭贷款，遏制了大量投资客户购买本案物业。 城市地位 1）大连的城市基础定位和大开发桥头堡地位使甲级物业面临良好的机遇。 2）滨海花园城市。 3）港口城市（国际航运中心），打造一体化国际物流港。 4）大规模的城市建设和旧城改造。 5）新的投资热点地区，以IT软件产业为特征的投资群聚效应产生。 6）典型的展览型城市，对带动相关资讯服务行业创造良好机遇。 产业格局 CBD：中央商务区。聚集城市商务、金融、贸易、资讯和人才资源。 CED：中央休闲娱乐区。要求紧邻CBD，处于CBD核心区域的辐射范围内。体现最大商务成本。 CLD：中央居住区。CBD邻近区域范围，交通经营成本低廉；星海新区中心，规模配套；同质高素质社区，CBD群类聚集领地，CBD生活形态领域；居住为主兼顾商务功能。 另外四大专业园区的建设，为本案的入市提供良好的契机，即双岛湾石化园、旅顺南路软件园、大窑湾国际物流园、星海湾期货中心等项目，其中起主导作用的是国际物流园；把大孤山半岛进行全面规划，作为保税国际物流园的基地，国际物流成为为主要功能，建立起大连港基础设施建设平台和运作体系，最大限度地发挥港口资源。 1.2. 1. 2小环境分析 1）态（外在竞争环境分析） 中山广场与友好广场： 大连市中山广场以东约一公里半径范围为真正意义上的商务区，友好广场以西至希望广场为商业中心，现大连市商务区西扩，中山广场至友好广场商务氛围已初步形成，本项目位于友好广场以西约200－300米，西侧及南侧均为繁华商业区，东侧则迎向商务区西扩的边缘，在地理位置上，更接近传统商业区。 青泥洼： 大连现有商业繁华区域，典型的商业中心CED（市场先机，人气导入，效应显著，政策保障，发展大势，投资信心，大连市人民公认CED） 旅顺南路软件园： 大连旅顺南路软件产业带的规划适逢其时，东北老工业基地振兴的契机，国家的信息化战略都将对大连发展软件和信息服务业起到巨大的推动作用，大连将有望成为东三省的软件和信息服务业中心，并且成为东北三省服务于全球软件和信息服务业的窗口，因此大连的软件企业将进驻大连，为本案的成功招商提供绝佳的机会。 2）势（内在资源环境分析） 构筑大连第一地标形象： 占据成熟的商业与商务两大利好，给本案成功招商奠定坚实的基础。亮丽高贵的物业形象，让本案成为东北闪耀的明珠。 同时拥有CBDCED双重优势： 靠近青泥洼商业核心区与中山路商务区，拥有成熟的商网，商业价值明显，无间断的顺延城市历史、人文积淀。经济商务成本低廉，CBD近郊，强大的CBD辐射影响＋拥有优越的景观（多维海景与劳动公园景观）品质。 1.2.2消费环境分析 1．2．2．1供给环境分析 1）大量中高端商务物业的面世分流了大量客户。 2）高端的类似本案的物业，与本案竞争激烈。 1