成都富力桃园市场环境研判及09年度营销思考.pptVIP

生活配套 整体来看区域内商业配套匮乏，商业网点目前主要聚集在四川音乐学院、西南石 油学院和天回镇银杏园周边。由于川音和石油学院校园经济的带动，早期的项目 便围绕在两校周围，是该区域最繁华、最具人气的片区。但商业档次不高，主要 以餐饮、娱乐为主。而天回镇银杏园周边是成都物流集散地，商业配套较差，区 域内尚无大型超市或卖场。 医疗配套 以成都陆军总医院为依托，成都育才医院、新都区人民医院、成都市干部疗养院 （慢性病医院）区域内医疗配套体系比较完善 教育配套 以川音和石油学院为主，区域内教育资源相对丰富。从幼儿园到大学每个阶段的 学校均在该区域出现。但区域内整体教育、师资水平仍然较差。 生态资源 拥有800亩植物园，15万平方米北郊森林公园，800亩原 生态北湖公园，260亩动物园，3000亩的熊猫基地。项 目周边生态环境优势不可比拟。 》》》城市市政机能配套严重匮乏 城市生活机能配套不成熟 》》》 拥有中外闻名的大熊猫 生态基地，周边原生态 自然环境条件突出，但 大多处于待开发状态。 自然生态价值未能充分 显现。 区域主流客户群特征定位描述 成都国际商贸城将为区域导入20万产业人群 荷花池日用百货市场群将整体搬迁到成都国际商贸城，荷花池大成市场、大正市场、金荷花、荷花金池、盛世荷花提档升级，国际商贸城位于外环路以外、北新干道东侧、毗河以内，09年5月份占地200亩的中药材批发市场将投入使用 ，三环外川陕路新建汽车市场 、城北大型物流基地正在建设中 拆迁、工作等因素导入客户 主力客户群地图示意 主力客户示意—经济型、中产型 次要客户郡地图示意 次要客户群示意 品牌+项目双线复合推广 企业品牌及项目品牌 充分利用富力及桃园项目的品牌资源，通过广告／活动／口碑/新闻媒介互动等多种媒介传播逐步建立和巩固．帮助项目建立形象并直接作用于产品销售． 项目形象 在品牌形象的带动下，逐步建立和稳固项目整体形象，带动企业品牌和项目品牌的升华；同时也为一期项目及后期项目的的销售推广奠定基础． 一期推广 在开发品牌和项目整体形象的支撑下，适时进行一期产品的推广上市，以高端的品牌形象和高性价比的产品形象赢得和占领市场。 销售实现 通过开发品牌、项目品牌、和产品推广形成“筑底”。通过销售实现反作用于企业及项目品牌，持续推动后期产品入市赢市。 总体策略 北郊置业客户基本构成 居住类客户 投资类客户 主要为城北的企事业单位中层以上人员、公务员、中高级白领、私营业主、专业技术人员。省外人士赴蓉养老、不定期居住。 少量周边地缘性 换房客户 城内投资客户 其他城市投资客户 再次置业提升居住品质、 休闲度假、养老、第二空间 换房改善居住环境 保值增值 富余资金的安全渠道 二线城市买成都 环境 高性价比 新成都 城北客群特征 成都市城北片区的购房者：成都市城北片区原居民、荷花池个体工商户、城北公司白领，新都政府官员川音及西南石油大学教师，新都进城工作人员、其来源主要集中在原城北板块，其中有过去在城北2环内居住的老城北人，也有因工作地点在城北或者主要社交圈在城北的新城北人。 其次是外地购房者：外地购房者（德阳、绵阳、攀枝花、内江、自贡、省外客户等）到达成都经商、工作、教育等。 以上客户购买目的以大部分为自住 新繁板块 斑竹园板块 大丰板块 天回镇板块 石板滩板块 九里堤板块 五块石板块 毗河板块 新城板块 新都老城板块 青龙场板块 新繁板块 斑竹园板块 大丰板块 天回镇板块 石板滩板块 九里堤板块 五块石板块 毗河板块 新城板块 新都老城板块 青龙场板块 从竞品楼盘客户分析得出区域主流客户区域定位 新繁板块 斑竹园板块 大丰板块 天回镇板块 石板滩板块 九里堤板块 五块石板块 毗河板块 新城板块 新都老城板块 青龙场板块 新都人口65万，2007年GDP总值150亿 青羊区人口51万，2007年GDP总值252.7亿 成华区人口61万，2007年GDP总值210.75亿 新繁板块 斑竹园板块 大丰板块 天回镇板块 石板滩板块 九里堤板块 五块石板块 毗河板块 新城板块 新都老城板块 青龙场板块 新都区政府工作人员、新都区域政府官员、新都私营业主、新都大学教师、新都企事业单位人员 三环外部份企事业单位高层、中层管理、普通工作人员 城中企事业单位高层、中层管理人员、普通工作人员、政府官员、企业白领、私营业主 外地购房者 原城北区域居民受城市化进程拆