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本文由guobiao1024贡献 不动产权益:法律设定的不动产各种权利及享有这些权利所获得的收益、好处。 估价期日或估价时点 ：估价 结果对应的日期，通常以年、月、日表示。 估价日期：估价人员完成某项评估工作的时间，通常以时间段表 示。 区位：自然地理位置、经济地理位置和交通地理位置在空间地域上有机结合的具 体表现。 不动产市 场：由不动产所引起的一切商品交换关系的总和。 评估价格（价值） ：评估师根据估价目的，对某不动产的 客观合理价格或价值进 行估算判定的结果。 类似不动产：所处区位、用途、建筑结构等方面与估价对象相似 的不动产。 不动产价格：在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价 土地价格：土地预期 收益的购买价格，即地租的资本化，简称地价，是土地收益 和权利的购买价格。 成本逼近法： 以开发土地 所耗费的各项费用之和为主要依据， 再加上一定的利润、 利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价 格的方法。 专业不动产估价：不动产估价师和估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循 公认的原则，按 照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运 用科学的方法，对特定不动产在特定时间的 特定价值进行分析、测算和判断，并 提供相关专业意见的活动。 实际收益：待估不动产在现状的经营管理水 平下，实际取得的收益，受个别因素 影响，不能作为估价依据。 重置价格或重置成本：采用估价时点时点的 建筑材料、构配件、设备和建筑技术 等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效 用的新建 筑物的正常价格。 基准地价：政府对城镇各土地级别或均质区域评估的土地使用权价格。 不动产 的特性： （一）不动产的自然特性：不动产作为自然物的特性。不可移动 性、个别性、耐久性、数量有限性 二）不动产的社会经济特性：体现人们之间的 社会关系和经济关系的特性。 价值量大、 用途多样性、 涉及 广泛性、 权益受限性、 难以变现性、保值增值性 区域因素 ： 不动产所在区域由于本身特性而对不动产价 格产生影响的因素。 1） （ 不动产所在区域的自然条件、 经济地理位置与一般因素相结合而形成的地区社 会 经济地位及由此决定的不动产供求状况对不动产价格的影响， 主要表现在不同地 区间社会经济状况差异 而导致不动产价格水平。 （2）城市内各种不同类别用地 地域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因 素， 主要表现在城市内各类用地 适用性及稀缺程度对不动产价格的影响。 本质：不动产估价是评估不动产 的价值而不是价格；不动产估价是模拟市场定价 而不是替代市场定价；不动产估价是提供价值意见而不是价 格保证；不动产估价 会有误差，但误差应在合理范围内；不动产估价既是一门科学也是一门艺术 不动产估价 的范围： 不动产交易评估、不动产抵押评估、不动产保险评估、不 动产典当评估、不动产税收评估、不动产 征用补偿评估 资本化率的确定方法： 市场提取法、 复合投资收益率法、 投资收益率排序插入法、 安全利 率加风险调整值法 成本法中的成本具有特殊含义： （1）经济成本：不动产重新建造时的完全价格， 包括建 造成本，一切合理必要的费用，税费及应得利润，实质是一种价格。 （2） 估价时点时的价格。 （3）消费 file:///G|/Documents and Settings/Lch/桌面/百度文库下载/Download/建筑/不动产.txt [2012-3-17 8:00:25] 者的成本：包括所有最终消费者的成本。 （4）客观 成本：社会一般的公平耗费，不是实际成本。 成本逼近法的公式：新开发土地价格＝（土地取得费+土地开发 费+税费+投资利 息+投资利润+土地增值收益）×修正系数 V＝(Ea+Ed+T+R1+R2+R3)×修正系数 VE-土地成本 价格 =(VE+R3)×修正系数 不动产估价的程序：获取估价业务、明确估价事项、拟定工作方案、资料收集与 整理、 实地踏勘估价对象、 选择估价方法并运算、 确定估价结果、 撰写估价报告、 估价资料归档 市场比 较法： 搜集交易实例、 选取可比实例、 建立价格可比基础、 交易情况修正、 交易日期修正、区域因素修 正、个别因素修正、求取可比价格 收益还原法：收集整理资料、确定总收益、确定总费用、计算纯收益、还 原利率 确定、求取收益价格 成本法：收集整理资料、估算重置价格、估算建筑物折旧、求取积算价格 假设 开发法：调查待估不动产的基本情况、选择最佳开发利用方式、估计开发经 营期、预测开发完成后不动产总 价格、估算成本费用及利税、求取估价对象