北京康堡花园项目营销策划建议书-.doc

康堡 花园项目 营销策 划建议书  第 一 章 ： 项 目 区 域 市 场 研 究  一 、 区 域 市 场 近 两 年 ，随 着 亚 洲 金 融 风 暴 影 响 的 逐 渐 减 弱 、 国 家 产 业 政 策 的 部 分 倾 斜 、 人 们 思 想 形 态 的 转 变 及 各 种 利 好 消 息 的 出 台 等 诸 多 因 素 的 作 用 ， 使 得 北 京 房 地 产 市 场 呈 现 出 建 国 以 来 最 为 活 跃 的 一 面 。 来 自 市 房 地 局 的 消 息 称 ，仅 2 0 0 0 年 批 租 出 让 的 地 块 就 达 7 0 0 多 块 ， 平 均 每 天 2 块 以 上 ， 创 历 史 新 高 。 另 具 本 公 司 企 划 部 不 完 全 统 计 ， 2 0 0 0 年 北 京 仅 新 开 楼 盘 就 达 2 0 0 余 个 ，平 均 每 4 0 小 时 即 出 现 一 个 新 楼 盘 ， 大 大 超 过 了 9 9 年 1 2 5 个 新 盘 上 市 的 数 量 ， 再 一 次 冲 破 历 史 记 录 。 进 入 2 0 0 1 年 后 ， 第 一 季 度 新 开 盘 的 项 目 就 达 9 0 个 ， 平 均 每 天 一 个 新 楼 盘 出 现 ， 市 场 呈 现 出 一 派 繁 荣 景 象 ， 同 时 又 孕 育 着 激 烈 竞 争 的 端 倪 。 康 堡 花 园 位 于 朝 阳 区 工 体 东 路 ，朝 外 大 街 与 工 体 北 路 之 间 ，隶 属 于 CB D 商 圈 、 朝 外 大 街 商 务 区 、 东 二 环 商 务 区 、 使 馆 区 的 边 缘 地 带 。 由 于 二 环 周 边 的 土 地 资 源 越 来 越 少 ， 故 目 前 其 项 目 周 边 在 售 竞 争 项 目 并 不 很 多 ， 但 是 ， 诸 如 “ 阳 光 都 市 ”、“ 金 菲 国 际 公 寓 ” “ 华 普 公 寓 ”“ 吉 庆 里 二 期 ” 等 竞 争 项 目 体 量 相 对 较 大 、 销 售 周 期 较 长 、 售 价 较 高 ， 还 是 会 对 本 项 目 的 的 销 售 形 成 阶 段 性 影 响 。 并 且 ， 结 合 该 区 域 目 标 客 户 特 点 等 因 素 ， 我 们 认 为 在 考 虑 产 品 竞 争 对 手 的 区 域 时 应 扩 展 到 整 体 CB D 核 心 区 及 辐 射 区 ， 该 区 域 内 今 后 一 两 年 仍 是 全 北 京 的 开 发 热 点 地 区 ， 待 开 楼 盘 较 多 ， 体 量 较 大 ， 其 中 主 要 项 目 有 ： 1 、 北 京 世 界 科 贸 中 心 ： 开 发 商 为 香 江 国 际 集 团 ，曾 在 北 京 成 功 开 发 北 京 国 际 友 谊 花 园 和 北 京 科 技 会 展 中 心 ， 该 项 目 位 于 京 广 中 心 以 南 ， 嘉 里 中 心 以 北 ， 原 3 5 0 1 厂 址 ， 总 建 筑 面 积 7 0 万 平 方 米 ， 是 集 办 公 、 住 宅 、 酒 店 为 一 体 的 大 型 综 合 性 商 贸 社 区 。  - 1 - 2 、 金 地 国 际 花 园 ： 康堡 花园项目 营销策 划建议书  开 发 商 为 深 圳 金 牌 上 市 公 司 金 地 集 团 ，该 项 目 东 至 北 京 施 工 机 械 厂 ， 西 至 北 京 仪 表 厂 ， 北 至 阳 光 1 0 0 国 际 公 寓 ， 南 至 建 国 门 外 大 街 ， 总 占 地 面 积 7 万 平 米 ， 预 计 建 设 规 模 为 4 0 万 平 方 米 。 3 、 建 外 S O H O ： 开 发 商 为 北 京 红 石 企 业 — — 中 鸿 天 房 地 产 开 发 公 司 ，位 于 建 外 大 街 第 一 机 床 厂 ， 占 地 1 8 公 顷 ， 总 建 筑 面 积 5 5 万 平 方 米 。 由 日 本 建 筑 师 山 本 理 显 设 计 ， 计 划 于 2 0 0 1 年 6 月 开 始 内 部 认 购 ， 样 板 间 将 在 2 0 0 1 年 5 月 底 完 工 ， 项 目 未 推 出 ， 已 是 喊 杀 一 片 。 4 、 新 城 国 际 （ 理 想 世 界 ） 开 发 商 为 北 京 万 通 实 业 有 限 公 司 ，设 计 方 案 通 过 国 际 招 标 ，在 1 0 多 个 方 案 中 优 选 出 由 香 港 王 董 设 计 事 务 所 设 计 的 弧 形 板 式 高 层 围 合 建