达州商业项目策划方案-.doc

第一章：相关背景资料调查 第一节：达州市宏观经济环境现状调查 达州市经济发展基本情况 达州市位于四川省东北部，大巴山南麓，北接陕西，南依重庆市，西临南充，东连三峡库区，是1999年经国务院批准，由原达川地区更名建立。现辖通川区、宣汉、开江、大竹、渠县和万源市。全区幅员面积1.66万平方公里，其中耕地30.79万公顷。1999年末，全区总人口615.7万人，其中城镇人口158.56万人，农业人口457.14万，占总人口74.3%。全区属亚热带季风气候，地形雄奇逶迤。山水适人意，物产多富饶，政同人和，百业俱兴。市在全省区域经济发展中属川中川北经济区。 全市幅员面积1.66万平方公里，总人口6万。 山河壮美，物产丰富的达州市，历来是川东北出川的咽喉和秦巴物资集散地，而今已成为川陕鄂渝结合部的重要交通枢纽和物资集散商贸中心。襄渝、达成、达万铁路在这里交汇，已实现县县通铁路；210、318国道、达渝高速公路、渠江航道、河市机场等基础设施，织就了达州的立体交通网络。 国内生产总值 177.9亿元 第一产业增加值 46.04亿元 68.1亿元 第三产业增加值 63.4亿元 59亿元 9．8％ 财政收入 14.8亿元 城市居民人均可支配收入 6565元 9．8％ 农民人均纯收入 2268元 4．3％ 1、通川区 大竹 达县 开江 宣汉 渠县 万源市 二、达州的主要支柱产业基本情况　　改革开放以来，达州取得了改革开放和两个文明建设六年迈出六大步，年年跃上新台阶的可喜成绩。农业形成了粮食、畜牧、茶叶、水果、苎麻五大商品基地，工业形成了冶金机电、化工医药、纺织丝绸、食品饮料、建筑建材五大支柱产业，正在实现由农业大市向经济强市的转变。 达州市城市规划发展主要将围绕建设大城市的目标，按照建设现代化大城市的要求，突出山水园林特色，加强城市建设与管理，提高城市规划和设计水平，走城市可持续发展道路。 城市远期规划(2020年)为四川商贸大城市,建成区为50平方公里,市区集聚人口80万人。城市整体布局结构形态为有机疏散,分片集中的环形组团结构,总体布局设置中心半岛和通州片区一个联合市级中心,南外、西外二个片区和若干组团。 目前达州市城市的主要发展规划主要有以下几点： 1、市中心以旧城改造为主，通州专业市场一带定位于达州市中心商业区，滨江路为休闲、餐饮一条街 2、新区建设以南外和西外建设为主，西外新区将建设成为新的居住和商贸集散中心。 3、交通规划设施 达州目前已形成发达的水陆空立体交通网络和通讯网络，对外交通、通讯极其便捷。 陆地交通：襄渝、达成、达万铁路在这里交汇，已实现县县通铁路；210、318国道、达渝高速公路达州河市坝机场位于距市中心18公里的河市镇，途径达州火车站，交通十分方便。该机场始建于1960年，同年投入营运。1994年扩建后再次投入营运渠江航道 第三节：达州市房地产现状及趋势概述 达州市房地产发展历程 1998年以前：达 达达3．2％，竣工面积达67．9万平方米，销售面积33万方,实现商品房销售3.7亿元。随着消费者的日益理性和消费力较大释放,市场已步入买方市场阶段 达州市住宅市场综述 通过对达州市住宅市场的基本调查，达州市住宅市场目前存在以下特征和趋势： 住宅业开发主要向郊区发展 大中型楼盘的开发已开始作为市场的主流，小区的开发开始注重环境、户型、及整体规划设计等方面，产品已具有较高质素。 郊区项目的价格主要在600元/平方米——800元/平方米之间，市区新建项目的价格在900——1200元/平方米，说明相比较其他二线城市，达达达达达冶金机电、化工医药、纺织丝绸、食品饮料、建筑建材达达达 商业物业的竞争将不再仅仅是地段和价格的竞争，商业物业的核心竞争力将是包涵专业市场规划、业态组合定位及招商执行等在内的项目资源的整合力。 第二章：达州市商业发展现状调查 第一节：达州市商业分布情况及特点 达州市为四川省下属的一个二级城市，所在区域因为交通便利而形成一个川东地区的物质集散地，商业氛围较为浓厚，但是相对于国内同等城市的商业发展状况来看，达州市整体商业的发展水平仍处在起步阶段。发展的速度相对缓慢。商业形态还比较单一，与其他发达地区的商业相比，达州的商业模式还显得较为落后，在经营形式上主要体现为以街为市，以路为营，大型商业物业还比较缺乏，经营业态雷同，定位重复，以服装为主的百货业态占有相当大的市场份额。而专业市场还相对缺乏，全市的专业市场还不多，尤其是在某些市场领域，其专业市场还是一片空白。 达州是川东地区的边陲重镇，区位优势及交通优势极为明显，京（北京）渝（重庆）铁路，蓉（成都）达（达州）铁路已建成通车，达（达州）万（万州）铁路、达（达州）渝（重庆）高速路的通车将更加巩固其区位和交通优势，区域的商业辐射范围将得到更大