佘山桃源路项目可行性研究报告-.doc

目录 一、项目概况 —————————————————— 第03页 1、地块概况 ——————————————————— 第03页 2、区域环境 ——————————————————— 第04页 3、交通状况 ——————————————————— 第05页 4、基地现状 ——————————————————— 第06页 二、市场环境及项目情况分析 ——————————— 第07页 1、酒店式公寓与商业街区的发展状况 ———————— 第07页 2、项目所在区域经济社会环境概况 ————————— 第09页 3、项目周边情况 ————————————————— 第10页 1）酒店式公寓项目分析 ———————————— 第10页 2）商业项目分析 ——————————————— 第13页 三、项目SWOT分析———————————————— 第23页 1、优势（S）——————————————————— 第23页 2、劣势（W）——————————————————— 第24页 3、机会（O）——————————————————— 第26页 4、风险（T）——————————————————— 第28页 四、产品定位 —————————————————— 第29页 1、整体定位 ——————————————————— 第29页 2、商业步行街定位 ———————————————— 第30页 3、酒店公寓定位 ————————————————— 第38页 五、目标客户分析 ———————————————— 第39页 1、消费客户分析 ————————————————— 第39页 A．现有消费客户分析 ————————————— 第39页 B．未来消费客户分析（5年规划）———————— 第45页 C. 总结 ——————————————————— 第47页 2、投资客户、客户组成 —————————————— 第49页 六、项目经营与盈利分析 ————————————— 第53页 1、经营模式 ——————————————————— 第53页 2、盈利模式 ——————————————————— 第57页 七、投资估算及资金筹措 ————————————— 第58页 1、投资估算 ——————————————————— 第58页 2、资金筹措估算 ————————————————— 第58页 八、经济效益分析 ———————————————— 第59页 1、总收入估算 —————————————————— 第59页 2、总成本估算 —————————————————— 第60页 3、利润估算 ——————————————————— 第60页 4、风险分析 ——————————————————— 第61页 5、基本结论 ——————————————————— 第61页 附表： 项目开发费用明细估算表 项目投资分配表 损益测算表 现金流量表 贷款利息测算表 项目概况 1．地块概况 本项目位于松江区佘山镇镇中心区域，现在正处于动拆迁状态。项目的南面为佘山镇的主干道——桃源路，东面为连接青浦区和松江区的主干道——青松路，北面为三官塘，西面为辰山塘。 本项目的开发建设内容为：一座酒店式公寓、商业裙房和水岸商铺所组成。 基地总用地面积: 35470 m2 建筑总用地面积：15872.13 m2 总建筑筑面积：60961.62 m2 酒店式公寓建筑面积：13115.93 m2 街道及水岸商业建筑面积：39384.07 m2 酒店式公寓地下停车库面积：2687.36 m2 商业地下停车库面积：5774.26 m2 总地上建筑面积：52500 m2 总地下建筑面积：8461.62 m2 容积率：1.47 建筑密度：44.41% 酒店式公寓户数：215户 总停车数：276 部 酒店式公寓区停车数：66部 商业区停车数：210部 2．区域环境 外部环境： 松江将在2008年初步建成一个同纬度世界上最好的植物园——辰山植物园,市政府每年拨款1个亿作为植物园扩建维护的专项资金。 松江新城区将建成一个超大型影城——东方影城。与世贸集团也达成意向，将建设一个世界上第二个地下五星级酒店。 佘山月圆园还将建设一个大型艺术品SHOPPING MALL，计划投资30亿元人民币，这也将进一步促使佘山地区的商业繁荣。 松江区还将建设一个大型、现代的娱乐场所和一个新的商业业态，成为亚洲最大的同类型商城。 中部环境： 佘山镇区内有两条发展轴线贯穿整个佘山镇。一条是桃源路，一条是青松路。 桃源路发展轴：桃源路是一条横贯佘山镇的主要干路，是出入佘山镇的门户。该路自东向西依次规划布置了旅游服务配套组团、镇区商业文化中心组团、教育和医疗卫生组团等公共活动内容，是佘山