高品位高层住宅社区项目可行性研究报告-.doc

第一章 总 论 1、申请项目的主要内容 1天和苑小区地块位于芜湖市中心区五一广场西北角（为一类地区），该地块总用地面积46809㎡，原为芜湖市天河羽绒厂用地，沿五一广场正面一幢原天河羽绒厂办公楼计划保留，该地块平面呈三角形，地势平坦，其东南两侧临城市主干道九华山路和团结西路。西北临长宁路，该地块交通便捷，周边城市基础设施完善，交通便利，环境整洁，地理位置优越，南距市中心的赭山公园垂直距离仅为180M，区位优势十分明显，2结合城市环境发展及地域环境特征设计现代建筑群，拟建15-25-29的现代高品位的高层住宅社区。 2、社会经济意义 1该项目的开发建设是芜湖市重点工程项目之一，目前该项目周边已开发建成了香樟花园、仁和小区，汀苑小区已经逐步形成了芜湖新型城区之一，因此项目建成以后将填补该地区没有高层的历史，满足居民的各个层次的需要，2公司将计划综合考虑整个小区景观，对地面进行重新装修改造，精心组织实施，重新建设一个环境优美、生活方便、文化氛围浓郁、功能配套的“自然与人文和谐共生的风景家园”，势将成为芜湖城市景观的新亮点。 3、实施项目优势及风险 实施项目优势： 1从城市发展趋势来分析：芜湖市区自1998年以来，每年商住楼开工建设面积150万平方米，竣工面积约为150万平方米，存量约为10万平方米，（2001年市区商品房上市量为100万平方米，销售量110万平方米，）形成需求大于供给的市场局面，2003年上半年商品房销售28.3万平方米，同比增长84.73％，总体上保持了健康，快速发展态势，供求基本平衡，随着我市经济快速增长，工业化和城市化加快，郊区和三县的一些集镇将划入城市，部分农村人口转为城市人口，在这种转移和流动过程中，必将带来新城镇的兴起，旧城镇的更新和外延。更显得市区一类地区的土地稀缺，2另随着“滨江大道”，“南门湾古城”，“东郊路商业街”，“美食街二期工程”等一批重点工程落实启动， 这些无疑给房地产开发带来千载难逢的良机。2003年芜湖土地拍卖11宗，面积达50万平方米，合同价格7.8亿，意味着土地价比去年增长了20%。3由于种种客观因素使得原华侨皮鞋厂地块，火柴厂地块和芜湖电机厂地块等项目流拍，这将造成未来几年的市场商品房供应将可能减少，对本项目上市销售的优势将是非常大，4另2002年8月以后拍卖的土地规划要求除天河苑以外都是多层项目，这无疑对天河苑的高层定位又是一项非常大的优势。5因此只要抓住未来的市场机遇，用心建设项目，必将给社会和自身发展带来双赢效益。 实施项目风险： 1 2002年芜湖新马投资公司开发的“南瑞新城”近50万平方米和芜湖长江长置业有限公司正在开发的“长江长现代城”46万平方米的住宅商品房将逐步投放市场很有可能会对该项目造成一定的压力，可能预先分流部分目标客户。2目前芜湖房地产市场上存在结构不合理的形势，居民对购买适中价位的中等户形呈现供不应求的局面，受芜湖居民对高层住宅购房消费观念的制约，可能会造成一些项目市场销售不旺，经营期过长的局面，这些因素有可能会给销售产生负面影响。3由于高层住宅具有建筑成本高，物业使用成本高，如在电梯维护，更换，双回路供电问题，二次供水，消防等新的管理课题等，对于倾向于多层住宅的潜在客户吸引力相对较弱。4近三年芜湖房地产开发数量增长过快，有可能造成局部的供过于求。但是相继高层住宅铁佛花园、中西友好花园、成功开发以来，芜湖市高层住宅的开发数量大增，如水木年华、金鼎花园，浩成置业、君临天厦、长江长现代城和本项目，这无疑加大了目前高层项目市场竞争压力。 分析结论：1天和苑三面临街，九华路贯通芜湖市南北，赭山路如玉带环腰连通芜湖市东西， 长宁街直达凤凰美食街，交通便利，四通八达。天和苑北临香樟城市花园，东临泰华园，周边人口密集，城市生活设施完善，社区环境成熟，区位优势明显，控守芜湖市中心区域东北门户五一广场，对于以五一广场为中心的城市东北部和北部经济开发区方向的潜在购房者具有较大的吸引力，南隔赭山路与赭山公园相临，赭山公园是芜湖市的绿肺，赭山公园的环境清雅、 空气清新是不可多得的环境优势，将增加项目的附加值，九华路、赭山路、长宁街围合成一个金三角，2天和苑三面临街建筑，可用于开发现代化的大型超市卖场、沿街商铺，可满足客户日常的购物、休闲、娱乐等生活需求，对周边区域都可以形成吸引力，人们生活十分便利。 3目前城北经济开发区在芜湖市占有重要的地位，且发展势头看好，天和苑控守芜湖市中心区域东北门户五一广场，是芜湖市中心区域和经济开发区连接的必经地段，这必将使该项目板块升值。 4、项目计划目标 （设计构思）“自然与人文和谐共生的风景家园” 天和苑小区设计定位 1天和苑小区在规划立意之初，就考虑到要用文化融入江南名城芜湖，从特色上体现芜湖，为城市建设及景观大环境做出自己的