江阴黄山湖项目营销策划报告-.doc

1. 竞争楼盘最新动向 1.1. 销售情况 1.2. 户型对比图 2. 项目卖点梳理与核心价值分析 2.1. 卖点梳理 2.2. 项目核心价值分析 2.3. 价值轮环图 3. 推广主题与传播策略 3.1. 推广主题 3.2. 传播策略演绎 3.3. 主题推广语备选 3.4. 平面表现策略 4. 销售前提条件 4.1. 销售前提条件 4.2. 各前提条件执行细节 4.3. 其它重要建议 5. 入市时机策略 5.1. 入市时机评估依据 5.2. 项目入市时机 6. 推盘策略 7. 价格策略与付款方式建议 7.1. 影响定价的几大因素 7.2. 均价格策略 7.3. 价格策略控制 7.4. 付款方式建议 8. 销售分期与阶段策略建议 8.1. 前期造势阶段 附产品推介会专案 8.2. 内部认购阶段 8.3. 强势销售阶段 8.4. 持续销售阶段 8.5. 尾盘阶段 9. 营销中心包装建议 9.1. 位置建议 9.2. 装修设计建议 9.3. 功能区域划分建议 9.4. 重点展示内容及形式 9.5. 内部布置建议 10. 样板房建议 10.1. 样板房数量建议 10.2. 样板房位置建议 10.3. 装修风格建议 11. 地盘包装建议 11.1. 围墙 11.2. 项目周边包装 12. 公关活动及事件促销 13. 广告媒体选择 13.1. 报纸 13.2. 路牌 13.3. 高炮广告 13.4. 电视 13.5. 广播 13.6. DM直邮 14. 推广费用预算 附件一：销售组织 附件二：销售培训 附件三：工作流程 附件四：销售流程 附件五：销售部管理条例 附件六：项目营销100问 附件七：销售前期工作计划表  1. 竞争楼盘最新动向（名豪山庄） 1.1. 销售情况 项目目前所剩户型面积220—400平方米之间，多以独立为主，少量两联体别墅。 目前所剩余单位在位置上均不佳，主要分布在小区的外围，景观较差，靠路边有噪音。 因已进入尾盘销售，项目在市场上广告相对较少，营销方面主要通过以老客户带新客户。 目前销售情况良好，已销售约80％。 1.2. 竞争楼盘——与本项目户型对比图 单纯从户型面积上看，项目300—450平米以的户型与竞争对手构成比较直接的竞争。但由于竞争对手目前销售率已经达到80％，因此竞争将不会很直接。 由于目前长三角房地产市场中，杭州市场和南京市场价格开始出现下滑的趋势，市场开始步入高位盘整期，虽然江阴市场比杭州市场和南京市场慢半拍，但这个时期会迅速到来，故建议本项目宜快不宜慢。 2. 项目卖点梳理与核心价值分析 2.1. 卖点梳理 目的：有效地组织卖点（让买家掏钱的理由）提升广告推广概念、筑造楼盘形象，并使其统领整个推广的每一个细节，让每一个细节体现项目广告推广核心思路。 应用原则：卖点体现要围绕塑造项目形象，形成系统推广来做，主次分明，相辅相成。 2.1.1. 卖点一：区域优势。项目周边公园林立，除黄山湖公园外，还有要塞公园和鹅鼻嘴公园，项目处于中心位置，被众多公园所围绕，空气清新环境优雅。 2.1.2. 卖点二：地段优越。位于黄山湖片区核心位置，与黄山湖公园为邻，周边公园林立，自然景观优越，物业升值潜力巨大。 2.1.3. 卖点三：独有的自然景观。与黄山湖公园近在咫尺，既可在屋内赏心悦目地观赏，又可到公园里休闲散步； 2.1.4. 卖点四：便利的交通。项目位于江阴市区内交通便利，车行至中心区步行街3分钟，步行20分钟。 2.1.5. 卖点五：完善配套。项目享有整个江阴市区的生活配套，购物、娱乐、美食、办公近在咫尺； 2.1.6. 卖点六：五星级泛会所。本项目为客户提供五星级会所，会所内配套设施齐全，充分满足业主的生活情趣和环境要求。 2.1.7. 卖点七：小区内园林。小区内园林由世界知名园林公司设计，使小区园林与黄山湖公园有机的结合为一体； 2.1.8. 卖点八：建筑风格与个性。建筑风格与个性是最能彰显建筑形象，最能创造感知价值的地方，目前建筑方案还需要提升。 2.1.9. 卖点九：易道公司担纲设计。为了保证小区内园林的品质和物业的档次，发展商不惜重金聘请国际知名园林规划公司进行小区园林规划设计。 2.1.10. 卖点十：瑞士大师担纲设计。项目户