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房地产专业速成培训手册（转2） q?供应量以小高层最重：从2001年以来，小高层所占比例逐渐递增，小高层板楼的供应量在三种板楼中为最主要；q?满意度以多层居首：在消费者满意度的调查重，６０％以上的消费者最中意的是多层板楼；q?平均售价以高层板楼最低：由于容积率高，同等条件同等档次的高层板楼平均售价最低；塔楼基本形式传统的塔楼形式：十字型、方形塔楼改革的塔楼形式：蝶型塔楼q?与传统塔楼相比，蝶塔的建筑特征：§?外形轻盈蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，户户紧密相连，像没有张开翅膀的蝴蝶，改变了传统塔楼外观体态的臃肿，体态轻盈秀丽，外观比较新颖。§?朝向、采光、通风上有突破蝶形建筑设计还有效地避免小区内各栋楼宇之间相互遮挡的弊端，使多数单元都是南北朝向，实现了在采光、通风性能上的突破。§?斜角存在成为新问题但蝶式建筑中因各户间连接依然紧密，户与户之间的相互影响、相互依赖还比较大，所以产生出很多在户型设计中难以避免的斜角问题，这既是蝶式建筑的“标签”之一，也是蝶式建筑为寻求突破而必须跨越的障碍。?q?与传统塔楼相比，蝶塔的市场适应性：§?平衡成本与建筑形式板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本与户型的平衡。?板、塔优劣势集锦比较角度?板楼?塔楼?备注建筑密度?低?高??建筑平均高度?低*?高*?不直接构成优劣势；但高层建筑有利于观景、不容易受遮挡，间接有利。出入空间?大?小??容积率?低?高??通风?好?不畅??朝向?户户朝阳?常有无采居室??采光?户户朝阳，南北通透?存在灰色空间?同层分布不同的户型单位，单位之间互为遮挡对采光有负面影响；户型难以全面照顾每间居室的采光设置。?高度问题较容易受遮挡?高度问题较不容易受遮挡?户型灵活程度?低?高?塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。使用率?板楼户型的使用率平均达到80%；最高可达90%?塔楼户型的使用率常不足70%；受不规则空间局限很难设计高使用率?使用率越高，空间使用程度越高，价格成本越低。销售分摊?低?高?塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成公摊面积高单价?高?低?牺牲了建筑密度与容积率的塔楼，建筑成本远远低于板楼小户型——塔楼突围塔楼市场形势危难，在建筑形式上突破的实验之后，开发商开始实行市场定位的突破，其中，小户型社区的定位，奋力一博为挽回塔楼的市场地位。小户型社区长短处：从建筑形式而言，小户型社区，通常表现为同层楼7、8户甚至10户以上的单位，使塔楼的劣势更加突出。小户型以总价低吸引消费者，实际上单价的性价比较高。小户型社区的成功来源于细分市场定位，准确地抓住目标消费者的心理，可以称得上是以小博大的市场推广典范。消费者角度的项目类型比较?消费者的项目类型偏好排除一定范畴内价格的影响因素，较理想状态下，普通北京市民的对住宅项目类型的消费心理是：首选多层板楼，然后是小高层板楼、塔楼与townhouse。北京住宅建筑类型受欢迎程度调查：高达59.08％的购房者选择多层板楼，有17.46％的购房者选择小高层板楼，选择塔楼的为14.9％，选择Townhouse的为8.57％。定价比较价格比较（同档次同条件）?别墅?Townhouse?板楼?塔楼平均单价?最高?次高单价比较：独栋双拼叠拼〉联排?高于板楼单价比较：多层小高层高层?最低蝶塔传统塔楼平均总价?最高?以总建筑面积论??价格需求下的项目类型偏好?无论以单价或以总价论：别墅、Townhouse项目仍然很难在市场份额上有所进步；无论板楼还是塔楼，100平米户型仍将维持分水岭状态；与居民收入最相宜的5000元单价的普通住宅，有最广阔市场空间。区域分布区域分布（平均半径）?别墅?Townhouse?板楼?塔楼自然地理位置?自然风光出众?自然地理位置以选址论经济地理位置?市政、配套不足?多数分布在近郊地区，牺牲了经济地理位置?公寓〉普通住宅〉经济适用房区域需求下的项目类型偏好别墅、Townhouse、板楼、塔楼，在自然与经济地理位置的条件中，谁拥有良好的交通环境，就赢得竞争的先机。交通便利成为消费者对住宅区域的首要考虑因素：在本次调查中，50.3％的被访者希望项目周边有良好的公共交通，交通问题已是被广大购房者普遍关注的问题，而具有该项优势的房地产项目成为他们的首选。28％的购房者希望所购房产在成熟社区，19％的调查者希望有升值潜力，只有2.6％的人希望在目前的热点区域购房。????????由此可见，一部分消费者开始把住宅市场作为一种投资