淮安2009年房地产市场调研报告.doc

淮安市2009年房地产市场调研报告 『环境篇』 一.地理位置 淮安市地处苏北腹地，南距江苏省省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。东靠盐城市，南连扬州市，与西南接安徽省，北邻连云港市与徐州市以及刚刚成立的宿迁市。其范围为东经118度12分～119度36分，北纬32度43分～34度06分。交通便利，处于104、205国道和宁连一级公路的交汇点上。 二.行政区划 几经调整，目前淮安市辖区4县即清河区、清浦区、楚州区、淮阴区涟水县、洪泽县、金湖县、盱眙县。常住人口54.06万GDP人均GDP等经济数据 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 GDP(亿元） 329.02 375.02 420.64 500.97 561.81 651.06 765.23 915.86 人均GDP 6422 7267 8108 9597 10683 12278 15600 17100 社会 114.3 127.58 139.32 156.36 198.62 230.15 269.4 第一产业 94.23 100.51 97.03 111.88 117.84 123.78 130.63 142.01 第二产业 135.7 161.22 195.66 235.79 255.75 305.23 368.39 453.25 第三产业 99.08 113.29 127.95 153.3 188.22 222.05 266.21 320.57 全社会固定资产(万元） 155.02 180.21 229.6 275.69 330 .73 353.74 427.22 825 房地产投资 11.27 66.35 102.15 142.76 城市居民人均可支配收入（元） 6513 7158.51 7798 8209 9115 10447 12164 14000 城市居民人均消费支出（元） 4544 4852.53 5544 5704 6389 7077 8213 农村居民人均可支配收入（元） 3180 3365 3395 3701 4024 4430 5010 5700 农村居民人均生活消费支出（元） 2087 2163 2240 2491 2491 2881 3263 人口数量 514.38 517.68 519.92 524.06 527.77 532.76 534 534.06 五.房地产开发基本数据 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 房地产施工面积 983 1152 1344 1728.2 2350.57 3467.09 1157 房地产竣工面积 649 667 787 1017.1 1422 414 房地产销售面积 198.89 263.94 房地产销售总额 7.48 40.97 70.45 六.城市发展总体规划 三淮一体和市中心“东扩南移” 目前，淮安市区仍以原淮阴市的两个区清河和清浦区为城市中心。未来的规划则以三淮一体为指导，五区融合，重点建设以淮海中心商业区和水渡口中央商务区为核心的城市中心区域。 淮海中心商业区是以淮安市中心淮海广场为核心的一级中央商务区。 水渡口中央商务区发展定位是商务核心区，规划占地1.25平方公里。 规划中的未来城市中心区域是淮海中心商业区和水渡口中央商务区之间，以及两河即古黄河和里运河之间区域。 ——————————————————————分割线——————————————————————— 『市场篇』 2005年，淮安市房地产市场经过国家、省、市宏观调控的洗礼，在开发投资、施工面积、竣工面积、销售面积和信贷规模等方面都有较大幅度的增长。房地产开发总量基本平衡，结构得到改善，价格稳中有升，没有出现大起大落的现象，形势看好。到2006年一季度，淮安市房地产业投资增速总体趋于平稳，开发量稳步增长，开发资金来源与结构得到进一步优化。 根据近几年淮安房地产市场的土地、商品房等交易数据显示，至2009年，淮安房地产市场的发展速度整体走势属于稳步的上升，发展势头良好。整个房地产市场的良性发展也促进了淮安城市化的进程。 东扩南移是淮安的发展趋势 淮安市区道路主要以淮海广场为中心，分别为淮海东、西、南、北四个方向主干道以及若干次干道。道路除开发区新建道路较好以外，其余市内路况一般。个别道路情况差，待于改造。目前，清河区、淮阴区、楚州区是传统的老城区，生活设施配套较为完善，居住氛围佳。清浦区是高教园区，人口密集，居住人气虽不及老城区，但周边无污染，居住条件佳、生活配套齐。经济开发区房地产开发较晚，近几年刚刚启动，局部配套设施不是很完善，人气与居住氛围略