惠州江北41号小区可行性研究分析报告.docVIP

惠州江北41号小区可行性研究分析报告 第一部分：项目概况 一、宗地位置 项目位于惠州市江北41号小区，三环北面。属江北CBD片区，距离惠州海伦堡约500米。 二、宗地现状 1、四至范围 该宗地南侧为三环路，北侧为36米金石一路（规划）及金泽物流和农产品配送物流园区，西侧为36米纵二路（规划）及农产品厂员工宿舍，东侧为50米纵三路（规划）及空地。 2、宗地现状 现状为菜地，水塘，有一条排洪渠（望江沥）将地块一分为二（从惠州土地交易中心获知）。注：地块具体红线范围须进一步获取。 三、项目周边的社区配套 1、交通配套 （1）主要城市干道： 东面：先科路(8车道)——黄色路线表示 南面：云山路（快速路）——绿色路线表示 西面：惠州大道(8车道)——蓝色路线表示 北面：三环路(8车道)——红色路线表示 （2）交通达到方式 车行到达方式一 市中心到达方式：惠州大道——云山路——先科路——地块。此为最便捷和最为临近市区的车行方式。该方式将成为市中心区到达项目的首选方式。 车行到达方式二 惠州大道——三环路——地块。江北片区可选到达方式。 公共交通到达方式 本项目周边尚未开通公交车站. （3）地块周边道路： 北侧：36米路宽金石一路（完成部分路段） 南侧：三环路 西侧：36米路宽纵二路（规划） 东侧：50米路宽纵三路（规划） 2、2000米以内主要生活配套 目前，项目周边配套设施比较欠缺，距离项目1000米以内有望江公园（规划中）、金泽物流与农产品配送中心、惠州市妇幼保健院江北分院、惠城职校、惠州财经学校以及惠台学校，其他配套设施均在2000米以外。 妇幼保健院江北分院 惠台学校 3、2000米以内周边生活、休闲等配套设施 距离本项目2000米范围之外有各种生活、休闲以及娱乐配套设施，如占地60万平方米的惠州市体育公园、市民乐园、丽日购物广场、万家福购物广场、玫瑰园大酒店、各金融设施网点、惠州邮电大楼和移动通讯大楼营业厅、涛景高尔夫球场等。随着政府相关行政单位的进驻，江北区中心的生活配套日益完善。 丽日购物广场 四、未来规划 五、规划控制要点 地块经济技术指标 地块挂 牌编号 规 划 编 号 土地使用权面积（m2） 计算指标用地面积（ m2） 容积率 总建筑面积（m2） 建筑密度（%） 绿地率（%） GJB2009-11 JB41-04-01 25417 25417 2.5 63545（其中商业：6355） 30 30 JB41-04-05 31246 31246 2.5 78115（其中商业：7815） 30 30 JB41-04-06 37822 37822 2.5 94555（其中商业：9460） 30 30 合计 94485 94485 236215（其中商业：23630） 目前未取得地块的详细规划设计要点，通过惠州土地交易中心得知有一条排洪渠（望江沥）将地块一分为二，及地块内有两条24米的规划道路，对地块规划设计产生较大的不利因素。 六、土地价格 2009年地块周边土地成交情况 地块挂 牌编号 用地面积（ m2） 容积率 总建筑面积（m2） 挂牌起始价 （亿元） 成交价 （亿元） 楼面地价（元/ m2） 江北24号小区1 5853 2.26 13227.78 804 804 608 91.58 江北24号小区2 22550 2.8 63140 3473 3473 550 103 江北40号小区 21541.4 —— —— —— 0.57 —— 176.5 江北41号小区 94485 2.5 236215（其中商业：23630） 1.81 —— 766（挂牌底价） 127.4（挂牌底价） 七、 小结 地块规模适中,所处区域为江北CBD片区，未来升值潜力大。 地块车行交通路网交完善，10分钟以内车程可通达江北南区主要生活配套。 地块目前就近周边生活配套尚不完善。 地块被排洪渠分成两部份且红线内设有规划道路，不利于地块整体开发规划。严重影响地块质素。 第二部分：市场分析 惠城区房地产市场 1、成交情况 2009年上半年一手市场成交住宅7583套，合约90.5万㎡，超过08年全年的成交量；市场销量猛增，这是由于政策调整告一段落，买家结束观望情绪，纷纷入市，08年压抑的市场需求在09年上半年被充分释放。 惠城区住宅成交套数（单位：套） 惠城区住宅成交套数（单位：万㎡） 数据来源：惠州房管局 2、价格情况 2009年惠城区住宅均价持续稳定增长，09年10月均价突破5000元/㎡。 江北片区住宅市场 江北片区占据地段优势，定位为惠州未来的CBD，集办公、商业、金融、居住、休闲以及娱乐为一体。 该片区规划为未来的城市中心区，定位为惠州城市的CBD，集办公、商业、金融、居