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2002-09-19 零售地产行业研究报告 2006年8月14日初稿 2006年8月23日第4次讨论稿 全国零售地产行业整体看法综述 外部环境分析方法论 主要资料来源清单 分析背景说明 分析背景说明 1999年以后我国才形成真正意义的零售地产，从产业链上看受下游零售行业影响巨大 本质上，零售业是零售地产的需求方，房产业是零售产的供给方 零售地产的典型分类——按业态形式说明 目录 零售地产整体发展现状及特点 北京零售地产发展现状与趋势 分别展开说明 国内零售业的发展经历了4个阶段，但前两个阶段一直受到政策保护，到了第三个阶段才开始和世界零售业的发展接轨 伴随着中国经济的持续高速增长，逐步对外开放的零售业也迅猛增长 人口持续增长和城市化进程将持续扩大零售市场，而人口结构老龄化、垂直化将引发消费偏好的重大变化 零售业现在正处高速增长时期，业态进化加速，行业集中度快速提高，在经济发达的大城市发展尤其迅速 零售业繁荣发展及专业化分工进一步加剧，促进国内零售地产开发、持有与零售商的分离，成为相对独立的行业 国内零售地产的发展历程经历了四个阶段 在需求上，经济发展和零售业发展是零售地产业的有效推动力，零售业对外开放、WTO对外资准入程度的深度开放也影响着零售地产业的发展 在供给上，零售商、原住宅地产商、外资地产商和外资投资者是现阶段零售地产投资和开发的主体 伴随国家经济和零售业的持续发展，零售地产供应总量近年来持续快速增长 零售地产供给一方面随零售业增长而增长，另一方面又与地产业发展紧密相关 根据估算，未来15年是中国零售地产增长最快的阶，2020年过后零售地产将增长缓慢 零售地产的市场规模及供需结构受零售业的区域发展、零售业态进化及城市规划多重因素影响 目前一线城市中上海的零售地产需求已近饱和，未来第一阶梯与第二阶梯领先的地区正迎来零售地产高速增长的时机 零售业对外资完全开放促使国内零售业态进化加速，传统零售业态与新兴零售业态有不同发展速度 百货商店的市场份额被各种新兴业态所侵蚀，面对着激烈的竞争局面和经营空间被压缩的威胁，百货商店有三种发展的趋势 购物中心作为一种新兴的业态在我国崛起的速度很快，在一些经济发达地区迅速饱和，二、三级地区的发展则相对较缓 在激烈的竞争中，不同业态的零售商根据自己经营商品类别的特点，采取相应的措施取得竞争优势，获得市场份额 对比国际惯例，大综超为目前中国大量二三线城市的零售地产主导业态 零售地产的规模、业态和消费者档次随城市商圈的不同等级而变化 市级商圈里不同的地段也会影响零售地产的租金、售价等 国内零售地产经营模式在经历了商业与地产分离、叠加阶段之后，目前正进入商业与地产融合的成长、成熟阶段 目前全国的零售地产供给增长率比零售业高6%，有局部过热的迹象，但考虑补充历史需求的因素，零售地产增长量整体看仍在合理范围内 零售地产在合理范围内增长的同时，全国零售物业空置面积快速上升，矛盾主要源于商业规划和需求方没有真正对接 从长期经营角度，开发后持有是最符合零售商、投资者利益的零售地产经营模式 但目前供应的零售地产多是被分割销售的物业，普遍存在发展盲目性、投资先天不足、运营方式缺陷及后期管理不足等问题 目前零售地产开发三大主力中，相比外资地产商，本土的住宅房地产企业和原零售企业严重缺少运作零售地产的专业能力 总地说，本土零售地产商必须以如下条件为标准才能在零售地产成熟阶段立于不败之地 万达案例－－资金、专业化市场定位及后期零售运营能力是突破的关键 万达案例（续）－－“订单模式” 的核心思路值得肯定，但在操作层面上仍有很大改善空间 零售地产建成销售的利润较少，如持有并经营以使之成熟，此时的地产会有更大增值 持有的价值主要通过显性价值和隐性价值两者体现 长期看，随着经济高速增长，持有零售物业能带来额外增值收益 目录 零售地产的特点和整体发展现状 北京零售地产发展现状与趋势 北京市在全国的政治经济文化中心地位、经济持续高速增长的态势、奥运商机以及先进的三产结构等为零售地产提供了优越的发展环境 北京零售地产的特点是拥有大量高收入、高素质的消费群体，集中了全国最具实力的零售商和商业地产开发商 宏观调控和对外开放从供需两方面影响着北京零售地产格局 北京零售地产主要力量有外资机构投资者、外资地产商、本土大型零售地产商、本土中小零售地产商 北京市零售地产经历了四个阶段 相比全国，北京零售业尚有更大的发展空间，同时零售地产业起伏受地产业影响也更大 北京人均商业面积跟上海、成熟国际大城市如东京和纽约比还有很大差距 以发展的观点看，北京零售地产市场规模在未来相当长时间内还有很大发展空间 就近期而言，2006年是零售地产最活跃的一年，截止2008年各区以朝阳区、海淀区放量最多，西城区位居第三 北京零售地产供需结构受零售业的区域