××购物广场项目可行性研究报告.doc

一、总论 1、项目实施背景与依据 1.1 项目实施背景 改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区最具投资吸引力的国家之一。中国入世在即，为了适应入世之后对外开放新形势的需要，进一步加大招商引资力度，国家外经贸部近日宣布，将放宽对外商投资企业外方在境内银行筹措人民币中长期贷款的限制。国家将按照加入世贸组织承诺的条件，修订和完善有关政策法规；进一步放宽引进外资的领域、地域和技术的转让等方面的限制，有步骤的扩大服务行业的对外开放。据介绍，今后中国商业领域进一步扩大利用外资的重点仍是零售业，特别鼓励国际上有实力、技术先进的著名商业集团进入中国，与国内有实力的零售企业合资合作，共同开拓国内市场；政府主管部门将逐渐把商业引进外资工作纳入法制化轨道，做到统一、合理、有序。 进入90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以结构调整为重点，带动质量、效益、规模全面增长的发展策略。连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额持续多年保持了10%以上的增长速度，中国零售市场已成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。作为享有国际盛誉的零售商业巨子——美国××××集团于1996年进入中国市场，相继在深圳、东莞、昆明、北京、大连等地建立了连锁超市。经过几年的积累，××××本地化的进程大大加快，基本建立了适合中国市场情况的管理模式、系统和队伍，规模采购和规模销售已形成良性的循环机制。进入新世纪，××××重拳出击，全面挺进中国市场，旨在加强对中、小城市店的建设和开发，大力推进连锁经营，提高经营的规模化与规范化程度，降低流通成本，增加经济效益，争取到2005年将××××连锁店在中国发展到200家。 作为中国地产业的龙头企业——××集团股份有限公司抓住了这一契机，在××全面挺进中国市场之际与之联手，携手共同开发房地产与零售业市场。两强联盟，签署了长期战略合作协议，双方将在资金管理、品牌共享、市场开发等方面进行全方位的战略合作。在经过对地理位置、周边环境、居民总体收入水平、人均消费水平、市场潜力等几个方面进行了详实细致的调查与实地考证之后，双方确定以××等五个城市作为首次合作对象，在各地商业黄金地段，兴建××购物广场。该项目是首次合作项目之一。 1.2 项目实施依据 ××购物广场是××集团股份有限公司与××集团签署的一揽子合作项目之一。此次项目还包括××购物广场等5个城市的四个项目，各地项目均由××集团下属各地产公司分别施工建设。该项目得到了××市政府及各职能部门的大力支持，部分协议正在草拟之中，目前确认的项目实施依据主要有： ● ××集团有限公司与××咨询（深圳）有限公司签署的《房屋租赁协议》 ●××中国有限公司与××集团的会谈纪要 ●××中国有限公司与××集团的关于在××选址兴建××购物广场的确认函 ● ××××集团有限公司与××市国土管理局签署的《国有土地使用权转让合同》 2、项目概况 ● 项目名称：××购物广场 ● 项目地址：××市××区××路 ● 建设内容：购物商城、餐饮及配套设施 ● 项目建筑指标： 占地面积15915.04平方米 建筑面积59738.8平方米 覆盖率73% 容积率2.9 ● 投资与收益概况 该项目总投资35895.68万元，其中，建设投资35252.86万元，流动资金100万元，正常营业期销售（营业）收入11341.23万元，年均利润总额9876.85万元，年均税后利润6617.49万元。主要技术经济指标如下表所示： 序 号 指 标 指 标 值 1 投资利润率 27.69% 2 投资利税率 55.38% 3 资本金净利润率 50.83% 4 借款偿还期 1年8个月 5 Pt(税后)(全部投资) 1年11个月 6 Pt(税前)(全部投资) 1年6个月 7 FNPV(税后)(全部投资) 58726.89万元 8 FNPV(税前)(全部投资) 94128.68万元 9 FIRR(税后)(全部投资) 63.90% 10 FIRR(税前)(全部投资) 135.96% 11 FNPV(税后)(自有资金) 59298.03万元 12 FIRR(税前)(自有资金) 123.88% 3、开发商概况 ● 名 称：××集团股份有限公司 ● 法定地址： ● 法人代表： ● 注册资本： ● 经营概况 ××××集团股份有限公司成立于1988年，1992年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。该集团公司自成立以来，以每年翻番的速度跳跃发展，经营范围从单一的房地产业拓展到商业、工业、外贸等多种领域，现已发展成为拥有40亿资产、年经营收入超过70亿元的大型股份制企业。集团下属的××房地产开发有限公司作为国家