研究报告系类之长沙格林星城项目市场供应层面调查研究报告.docVIP

“XXXX”项目市场供应层面调查研究报告 前 言 为配合公司“XXXXX”项目的入市及营销的全面启动，安排此次市场调查。调查范围以河西为主，以本项目所在区域中心，东临湘江，西到西站，南起溁湾镇，北至杜鹃路（详见附表一），通过现场调查咨询、网络和报纸信息搜集、同行业资源共享、电话咨询、明察暗访等方法，将该区域内与公司项目物业类型相似、地理位置相仿和楼盘规模相近的楼盘综合信息进行采集，为“XXXXX”项目的推出时机、销售价格、工程进度、营销策略的制订反馈客观的市场信息及结论。 此次市场调查从市场供应量、销售价格、主力户型及面积、区域内市政规划、本项目典型竞争楼盘、整体结论及发展建议六个方面形成本报告。调查目标涉及河西当前所有的在销楼盘、已面市楼盘、已规划的房地产用地及尾盘，主要目标以中、高档次、8——18万平方米小高层、高层住宅小区为主。 说明：为确保本报告所涉及的物业类型概念的统一认识，根据市场实际操作情况对“多层、小高层、高层”作如下定义： 多 层：楼层数为6层或6+1层无电梯楼盘； 小高层：楼层数为9层以上，14层或14+1层以下（含14层）的楼盘； 高 层：楼层数为 15层以上含15层的楼盘。 一、住宅市场供应量调查： 1、在销楼盘调查： 在销楼盘调查对象的选择主要以与公司项目物业类型相似、地理位置相仿和楼盘规模相近的楼盘为主，不包含山水英伦庄园、麓山别墅、静园山庄等在销的别墅类型楼盘，长房·龙柏湾、湘浙小商品市场纯商业类型项目及八方小区、德润园、北津城、恩瑞·麓山名园、裕民安置小区、枫林美景等经济适用房或单位集资建房项目。 （见下表、图） 序号 楼盘名称 物业 类型 建筑面积（万m2） 销售率 备注 1 阳光100（二期） 小高层 52.8 75% 2 望兴景园 小高层 12.9765 60% 2房户已售完，6-8月交房 3 长房·西郡（一期） 多层 小高层 11.43 85% 4 香海西岸 多层 小高层 高层 9 72% 平面广告投放量大，预计今年6月份交房 5 金色山庄 （二期） 小高层 7 65% 未投平面广告，采取派发传单形式，在其他售楼部附近向客户派发传单，效果显著 6 枫树园 小高层高层 6.63 75% 与王陵公园仅一路之隔 7 麓谷·沐春园 多层 5.21 85% 4月开盘；工程已封顶，2房户型已售完 8 长房·西城湾 高层 4.5366 70% 9 高信·尚峰 （24、25、26、27、28栋） 多层 小高层 1.74 82% 与咸嘉新村相通 10 美林·银谷（一期精装修国际公寓） 小高层 0.9 30% 推出投资型产品，5年内向业主付租 建筑面积总计（万m2） 112.2231 小结：通过以上图表可以看出： ? 我们选定的对象楼盘总建筑面积约112.22万m2，已出售面积约82.41万m2，市场剩余待销面积约29.81 万m2 ； ? 29.81 万m2待销面积，若平均按120 m2每套房屋计算，则当前市场约有2484套住房可供出售。 2、尾盘调查： 尾盘大都是已推出较长的时间，剩余少量的物业的楼盘，但其剩余的总体量及剩余物业的一些特质依然有一定的参考价值： （见下表） 序号 楼盘名称 物业类型 剩余规模（㎡） 剩余物业情况 1 麓谷e家人 小高层 3360 面积偏大的户型。 2 麓谷雅园 小高层 3250 总价偏高的户型。 3 阳明山庄·问蝶苑 多层、小高层、高层 3200 总价偏高的户型。 4 时代天骄（一期） 小高层 2158 较高楼层总价位偏高的物业。 5 湘许嘉园 多层、小高层、高层 1950 面积偏大、总价偏高的户型。 6 天峰名苑（一期） 多层、小高层 1000 客户挑剩下的小高层的底层及顶层。 7 景秀江山 小高层、高层 600 大户型，顶层复式，总价高。 8 赞佳新城（一期） 多层、小高层 600 客户挑剩余的顶层及要退的一些物业。 剩余总建筑面积（万平米） 1.6118 小结：从上表可以看出： ? 所调查的尾盘都是以较低的价格入市，前期销售情况好，消化量大，且所处位置在其所在版块相对较好，未售出的都是总价偏高、面积偏大及客户挑剩下的户型； ? 位置相对较好、且价格与市场结合紧密的赞佳新城、天峰名苑销售速度相当较快； ? 景秀江山以其天然的江景优势，高品质的小区规划及建筑形态，把其楼盘价格从2003年底的2200元/㎡慢慢提升到现今3000元/㎡以上的价格，操作的比较成功； ? 麓谷e家人、麓谷雅园虽然有较大的价格优势，但因为地段的不成熟（麓谷中心）一直面临较大的市场销售阻力； ? 将尾盘独立来看，已不具备太强的市场竞争力，但所剩16118 m2左右的总建筑面积，平均按120 m2每套房屋计算，则当前市场约有134套