常熟市2007A-G027地块策划报告2012-.doc

第一部分 区位篇 2 一、常熟市区域概况 2 （一）常熟市区位概况 2 （二）区域历史沿革 3 （三）行政区划及人口 4 （四）常熟——风景旅游城市 5 （五）自然资源 6 （六）常熟市经济状况 7 （七）常熟市城市总体规划 12 二、项目所在区位分析 14 第二部分 市场篇 15 一、常熟整体房地产市场分析 15 （一）常熟市市区土地市场分析 15 （二）常熟市房产市场分析 25 （三）常熟市区房地产市场总结 29 二、常熟市场板块分析 30 （一）古城区板块 31 （二）招商城板块 33 （三）新市区板块 34 （四）文化片区板块 39 （五）虞山风景区板块 39 （六）板块综述 39 三、居民购买力分析 41 第三部分 竞争市场分析 42 一、供应去化分析 42 二、房型供应结构去化分析 43 三、房型面积供应去化分析 43 四、价格分析 44 五、竞争项目配套分析 44 六、消费者分析 45 七、区域未来价格涨幅预测及本项目后期价格定位建议 46 第一部分 区位篇 一、常熟市区域概况 （一）常熟市区位概况 常熟市位于江苏省东南部长江三角洲经济发达地区，地处东经120°33ˊ—121°03ˊ，北纬31°30ˊ—31°50ˊ。东邻太仓，距上海100千米；南接昆山、苏州；西连无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。 全境东西间最大直线距离49千米，南北间最长距离37千米，总面积1264平方千米（含长江界属水面）。地势低平，海拔大都在3—7米间。山丘主要有虞山、顾山、福山。其中以虞山为最，海拔261米，长6400米，东端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”之说。 气候适宜，雨量充沛，四季分明。2005年平均气温16.5度，比历年平均偏高0.9度，年总降水量934.7毫米，比常年平均偏少11.5%，全年日照时数为1991.1小时，略少于常年。 常熟以悠久的人文历史、秀丽的山川景色、丰饶的物产资源享誉江南。1986年被批准为“国家历史文化名城”；近年来又先后获“国家卫生城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“全国社会治安综合治理先进县市”、“国畅通工程模范管理城市”等称号。 （二）区域历史沿革 常熟之名取“土壤膏沃、岁无水旱”，“异壤，虽大水大旱，不能概之为灾，则岁得常稔”之意，是吴文化的发祥地之一，已有5千多年文明史。1986年被国务院公布为国家历史文化名城。 境内有距今约5500年的崧泽文化时期的钱底巷遗址、距今约5000年的良渚文化时期的罗墩遗址和西周至春秋时期的吴文化遗址吴王点将台等。 3千多年前的商末，古公亶父（周太王）次子仲雍让国南下建勾吴，定居常熟。自西晋太康四年（283年）建城以来，古城已有1700多年历史，至唐代，已成为商业发达、街市繁荣的江南名城。 常熟自古以来人文荟萃，素有“文化之邦”美称。商初贤相、中国第一位天文学家巫咸，商末仲雍及春秋孔子唯一的南方弟子言偃，均为吴文化的先驱者。自唐以来，在文学、绘画、书法、藏书、古琴、篆刻、医学、建筑等领域名人辈出。历代涌现宰相9名、状元8名、进士483名、举人和秀才6200余名。 常熟素有“锦绣江南鱼米乡”之美誉，经济繁荣，物产丰富，商贸发达。大闸蟹、桂花酒、鸭血糯、叫化鸡、桂花栗、虞山绿茶、宝岩杨梅名闻遐迩，手绣花边、红木雕刻、绣衣服装畅销国内外。 改革开放以来，经济发展和城市建设水平始终居全国县级城市前列。跨入新的世纪，常熟这座历史文化名城正朝着繁荣的商贸旅游城市、山水一体的生态城市、开放的港口城市和现代化中等城市目标迈进。 （三）行政区划及人口 常熟人口以汉族为主，另有少数回、满、蒙、壮、白、高山、拉祜等民族。2005年末，全市户籍总人口为104.77万人，其中男性51.22万人，女性53.55万人。全市共有城镇人口65.26万人，其中虞山镇人口为37.71万人。当年全市出生6800人，出生率为6.7‰，人口自然增长率为-1.2‰，人口密度为每平方千米958人。 此外，随着经济的日益发展，外来人员日趋增多，年末暂住人口为62.28万人。人口城市化率为62.3%。 2003年以来，全市先后有23个建制镇、405个行政村的区划进行了调整，至2005年底，常熟市设建置镇10个，林场1个，行政村231个，居委会134个。另有国家级和省级开发区各1个，省级招商城1个。 常熟市辖10个镇：虞山镇、梅李镇、海虞镇、新港镇、古里镇、沙家浜镇、支塘镇、董浜镇、尚湖镇、辛庄镇。 （四）常熟——风景旅游城市 常熟是一座风景旅游城市，境内山水交辉，风景秀丽，自然景观与人文景观兼具。十里虞山蜿蜒入城，万亩尚湖伸展山前，山水与千年古城及城内小巷庭园、古典园林交融，形成山、水、城、园融为一体的水乡山城独特风貌。抗日战争时