金海东郡房地产开发项目可行性研究报告2012-.doc

PAGE  PAGE 94 目 录 第一部分 项目总论 1.项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置（四至范围） 1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论 3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分　项目背景 1.项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境 1.3项目发起人及发起缘由 2.项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果 2.2项目地块初勘及初测工作情况 3.项目投资的必要性 第三部分　市场研究 1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测 第四部分　项目研究 1.地块特征分析 1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边规划 2.项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析 3.项目定位方案 3.1项目产品方案 3.2主要功能建筑规模 3.3主要技术经济指标 第五部分　投资估算 1.土地费用 2.前期工程费用 3.建筑安装工程费用 4.基础设施建设费用 5.公共配套设施建设费用 6.管理费用 7.销售费用 8.财务费用 9.各种税金支出 10.其他成本支出估算 第六部分　开发进度 第七部分　财务评价 1.获利性评价 1.1成本利润率 1.2销售利润率 第八部分　风险评价 1.盈亏平衡分析 2.敏感性分析 第九部分 综合评价 第一部分 项目总论 1、项目概况 1.1项目名称： 金海·东郡 1.2建设单位： 江苏金海置业有限公司 1.3项目位置： 连云港市新浦区新城区东上渔场，南临建设东路，北靠朝阳路，东连杰瑞花园，西接巨龙路。 1.4基地现状： 建筑基地总面积155388平方米，其中东西两侧净地102055平方米，中间部分为居民区占地53333平方米，现有建筑以2层小楼为主，面积约70000平方米，拟于2008年上半年拆迁完毕。 1.5项目性质： A地块商业办公，B地块居住兼容商业服务业 1.6研究工作依据： 1.6.1《城市居住区规划设计规范》 1.6.2《连云港市城市拆迁管理条例》 1.6.3《城市居住区公共服务设施设置规定》 1.6.4《住宅设计规范》 1.6.5《住宅建筑设计标准》 1.6.6《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 1.6.7《城市道路绿化规划及设计规范》 1.6.8《高层民用建筑设计防火规范》 1.6.9其他相关文件 ?? 1.7公司住所： 新浦区苍梧路45#1.8开发资质： 壹级 1.9注册资本： 5013万元整 2.0法人代表： 张标远 2.1项目负责人： 武勇 2、可行性研究结论 2.1市场分析预测 连云港市地处中国沿海中部，是全国首批14个沿海对外开放城市之一，是江苏省唯一的海港城市，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡。连云港市南接长三角，北承渤海湾，西连中西部，东邻东北亚，战略地位重要，区位优势明显，完全有潜力、有基础、有希望发展成东部沿海地区乃至全国一个新的经济增长点。 “十五”期间，全市紧紧围绕“富民强市、快速崛起，全面建设小康社会”的奋斗目