2008年长三角典型城市房地产市场发展分析.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第四类需求流动性过剩带来投资性需求=五年总计1250万平方米  投资性需求一般为年商品住房成交量的10%-15%，并随市场的景气程度而波动。2007年商品住宅成交量为1997万平方米，预计2008年投资性住房需求为200万平方米。考虑未来五年上海住宅成交基数扩大，预计未来五年年均投资性需求为250万平方米。五年总计1250万平方米 未来市场预判—对未来需求量的判断 2008年能卖掉多少房子？=2400万平米 3500+6881+2400+1250=14031万平方米 年均住宅需求：14031万/5=2806.2万平方米 考虑2008年动拆迁需求大幅度下降以及投资性需求退潮，预计2008年住宅需求总量要低于未来五年平均需求量，最后结论预测为2400万平方米。 未来市场预判—对未来需求量的判断 08年新房市场供不应求 将 促进三级市场稳健发展 新开工住房面积约2000万平方米 其中新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米。 2008年住宅需求总量要低于未来五年平均需求量，最后结论预测为2400万平方米。 … … 鹏欣VS市场 项目销售跑赢市场 价格与竞品基本持平，销售量大于竞品 销售量与竞品持平，价格明显高于周边竞品 策略： 理性坚守 中端产品放弃部分品牌溢价，合理控制总价。 高端产品考虑到市场受供应限制，成交基本企稳，消费者需求在缓慢稳健释放，建议保持现有的销售价格水平，视行情做相应调整。 附件：南京市 整体市场 1-5月供应量 同比去年 1-5月成交量 同比去年 08年1-5月供求比 299.5万 -1.84% 194.2万 -49.8% 07年1-5月供求比 1:0.65 1:1.26 月份 07-01 07-02 07-03 07-04 07-05 07-06 07-07 07-08 07-09 07-10 07-11 07-12 08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 供应面积 67.36 19.91 46.74 72.33 98.79 38.04 50.83 81.10 126.16 51.31 52.29 104.24 78.68 15.99 81.87 57.18 65.78 成交面积 67.53 40.11 70.41 94.45 111.15 111.37 83.22 89.78 93.18 97.55 81.48 72.52 54.49 18.18 35.19 44.73 41.63 供求比 1.00 2.01 1.51 1.31 1.13 2.93 1.64 1.11 0.74 1.90 1.56 0.70 0.69 1.14 0.43 0.78 0.63 成交均价 4942 6133 5213 5429 5697 5197 5936 6433 6245 5988 6111 6587 5088 6066 5674 6909 6785 南京 预测 整体市场预测： 整体市场走势低迷、房价居高不下、市场集中放量，以及购房者持币待购和购买力相对不足现象并存，市场成交量萎缩，销售压力加大。市场将在较长的一段时间内依然存在调整压力，降价打折范围将扩大。 微观市场预测：供应量较大、配套日趋成熟的江宁、以及率先降价的江北板块还将持续热销，但后期供应量加大使得但板块内的常规产品的同质化竞争更加激烈。 南京 苏州市 整体市场 1-6月供应量 同比去年 1-6月成交量 同比去年 08年1-6月供求比 339.85万 5.43% 226.6万 -41.97% 07年1-6月供求比 1:0.67 1:1.21 月份 07-01 07-02 07-03 07-04 07-05 07-06 07-07 07-08 07-09 07-10 07-11 07-12 08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 供应面积 54.1 26.7 55.7 88.4 38.5 59.0 48.8 90.9 112.1 44.9 110.9 82.3 57.3 24.1 43.5 78.7 67.9 68.3 成交面积 58.2 33.6 67.6 61.1 92.4 77.7 81.3 88.4 112.2 56.3 70.8 53.1 46.8 19.6 33.1 39.5 51.5 36.0 供求比 1.07 1.26 1.21 0.69 2.40 1.32 1.66 0.97 1.0