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青岛市房地产市场发展研究报告 二〇一〇年六月 目 录 前言 4 一 青岛市房地产业近几年发展特点分析 5 （一）房地产开发投资稳步增长，房地产业成为青岛市支柱产业之一 5 （二）商品房开发建设步伐加快，建筑面积增长显著 5 （三）商品房均价平稳上涨，区域间价格差别大，房地产市场发展不均衡 6 （四）从中长期来看，优势资源是对青岛市房地产业的有利支撑 7 （五）全国知名房地产商进驻青岛，地王频出，中高档商品房拉升青岛市房价 8 （六）刚性需求依然较大，受政策影响明显，青岛市房价抗跌能力较强 10 二 2010年青岛市房地产市场发展状况分析 11 （一）住宅市场分析 11 1. 2010年1—5月份全市住宅市场综述 11 2. 2010年1—5月份住宅供应分析 11 3. 2010年1—5月份住宅成交分析 13 4. 2010年1—5月份住宅价格分析 15 5. 2010年1—5月份住宅供需对比分析 16 （二） 写字楼市场分析 16 1. 2010年1—5月份写字楼供应分析 17 2. 2010年1—5月份写字楼成交分析 18 3. 2010年1—5月份写字楼价格分析 19 （三） 商业地产分析 20 1. 2010年1—5月份商业供应分析 20 2. 2010年1—5月份商业成交分析 21 3. 2010年1—5月份商业供需比分析 22 4. 2010年1—5月份商业物业价格分析 22 （四）土地市场成交情况分析 23 三 总结及建议 24 图目录 图表 1 2003—2009青岛市房地产开发投资情况 5 图表 2 2003—2009青岛市房地产施工面积 6 图表 3 2003—2009青岛市房地产施工面积 6 图表 4 2003—2009青岛市商品房均价一览 7 图表 5 2003—2009青岛市商品房销售面积一览 8 图表 6 2009年1月—2010年5月青岛市住宅供应面积 12 图表 7 2010年1—5月青岛市新增住宅供应区域占比 12 图表 8 2010年6月底青岛市各区住宅存量占比 13 图表 9 2010年6月底青岛市住宅存量面积区间套数占比 13 图表 10 2009年1月-2010年5月全市住宅成交面积月度走势 14 图表 11 2010年1—5月全市住宅成交区域分布情况 15 图表 12 2009年1月-2010年5月全市住宅成交均价月度走势 15 图表 13 2010年1—5月全市各区住宅成交均价对比 16 图表 14 2009年1月-2010年5月全市住宅供需比走势 16 图表 15 2009年1月-2010年5月写字楼月度新增供应走势 17 图表 16 2010年1—5月各区域新增写字楼情况 18 图表 17 2010年1—5月全市写字楼成交情况走势 18 图表 18 2010年1—5月全市写字楼成交区域占比 19 图表 19 2009年5月-2010年5月青岛市写字楼市场成交均价月度走势 19 图表 20 2010年1—5月全市各区域写字楼成交价格分析 20 图表 21 2009年1月-2010年5月全市新增商业物业面积走势图 20 图表 22 2010年1—5月全市各区域商业物业供应面积百分比 21 图表 23 2009年1月-2010年5月全市商业物业成交走势 21 图表 24 2010年1—5月全市各区域商业物业成交分析 22 图表 25 2009年1月-2010年5月全市商业物业供需比变化趋势 22 图表 26 2009年1月-2010年5月全市商业物业成交均价比较 23 图表 27 2010年1—5月全市各区域商业物业成交均价比较 23  前言 青岛是山东半岛最具特色的海滨城市，全国知名的旅游度假城市，宜居城市，海洋作为青岛市最宝贵的资源，已经融入到青岛的方方面面。房地产业就是受其影响最大的产业之一，海景作为难以替代的资源成为决定住宅档次的关键因素世界各国的经验表明，当人均GDP达到2500美元，人均住宅面积达到30-35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。当恩格尔系数在40%时，有关各国的住房消费在消费结构中所占的比重会达到15%-20%。目前青岛市恩格尔系数已降到40%以下，而住房消费比重不足10%，比国际水平低5-10个百分点，住房消费还有较大的消费空间。另外，青岛城市化进程仍在轰轰烈烈地展开，跨海大桥、胶州湾高速的建设施工将更加快大青岛战略的实施进度。根据青岛的城市规划，预计2020年全市居住人口总量将达1200万人左右。届时新涌入的移民、新增人口将创造更多的住房需求。由此可见，青岛市未来住房的刚性需求仍是很大的。一 青岛市