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房产经纪人培训手册 第一章 房地产的特性 房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。在我国，房地产所称的房屋，一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物，它包括城市、县城、城镇和独立工矿区范围内的全部房屋建筑物。在国外，房地产被称为“物业”和“不动产”。房地产是一种价值巨大，使用周期长而又不能移动的特殊商品。它在生产、流通、消费等环节都不同于一般商品，具有特殊性。房地产的使用周期长，作为不动产的房地产，具有固定性，耐久性和增值性。 房地产是人类社会政治、经济、文化生活的重要物质基础和承载物，它不仅是人们最基本的生活资料，如住宅；也是最基本的生产要素，如厂房、办公楼等。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的主要对象。房地产构成社会经济生活中的巨大财富，也是关系到国计民生的重要财产和资源，在一国的总财富中，房地产往往占有较大比重，一般在60%~70%左右；在家庭财产中房地产也是最主要的部分。所以，房地产是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式，房地产业是一个国家最重要的产业之一。 房地产是不动产形式的固定资产，是一种特殊的商品。房地产具有其它财产和商品所不具有的特性： 1．不可移动性。房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变的，不能移动和搬运。 2．房产、地产不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素，土地具有在空间位置上的不可移动性，房屋也因而具有不能移动性，房产和地产同属于“不动产”。 3．品质的差异性。房地产作为商品，在品质上具有不同质性，即使在同一地段的建筑物，由于楼屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品质。 4．价值的高大性。房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房；房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。 5．使用的耐久性。土地具有不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但是已经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年，在正常情况下，建筑物很难发生倒塌，除非为了更好利用土地而进行拆除。 6．供给的有限性。土地具有不可再生性，其总量有限，尤其是城市土地，随着经济的发展和人们生活水平的提高，对土地、房屋的需求不断上涨，房地产供给的有限性更加突出。 7．用途的多样性。土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。 8．价值变化的相互影响性。房地产的价值不仅取决于自身的质地，还取决于周围环境的状况。 第二章 房地产基础知识 一、 房地产知识 （一）房地产开发 １．房地产开发公司类别及功能 1）内 资(境内投资主体设立的)综合性开发公司――可不断开发新的项目 项目公司――只为了一个项目或为多个特定房地产开发项目为经营目的公司，不再具备再开发资源。 2）外 资(境外投资主体设立的,包括中外合资企业,中外合作企业)综合性开发公司及项目公司 ２．按注册资金区别等级 一级：注册资本不低于5000万元；经营5年以上且连续5年建筑工程质量合格率 达100％；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相 当的房地产开发投资额等； 二级：注册资本不低于2000万元；经营3年以上连续3年建筑工程质量合格率达 100％；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等； 三级：注册资本不低于800万元；经营2年以上连续2年建筑工程质量合格率达 100％；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 四级：注册资本不低于100万元；经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率 达100％等。 （二）土地 以往土地采用批租、招标、协议、拍卖方式，但自2002年1月1日起所有土地都要进行拍卖。 土地的使用年限 使用类型 年限 居住 70年 工业 50年 教育、科技、文化、体育 50年 办公楼、综合楼 50年 旅游、娱乐 40年 土地出让金构成因素： 地段等级、面积、土地开发成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容积率、市场供求关系 （三）物业种类： 商品房：有合法产权，购买后，能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依法转让、租赁权利。 二手房：非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、上市房改房等。 经济适用房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价