五星级酒店区域市场分析.docVIP

上海五星级酒店市场浅析及预测 一、上海五星级酒店的市场供应 1．市场总供应区域及数量 根据上海统计局统计，截至到2006年一季度上海共有正式评定的星级饭店351家,其中五星级2家、四星级41家、三星级131家、一、二星级154家。此外还有25家左右相当于四、五星级水平但尚未评星的饭店。从分布状况看,四、五星级饭店大都集聚在中心城区。尤其是五星级饭店, 平均供应价格为1280元/天，价格在1500元/天以上的酒店供应占25％ 从2006年7月份的市场供应来看，上海五星级酒店的市场供应价格分布在510-2251之间，其价格分布可参见下图。价格在千元以上的客房供应占到50％；而其中，价格1500元以上的更是占到了接近一半的水平。价格在700元/天以上的五星级酒店占到整个市场份额的绝大多数。2006年前7个月五星级酒店房间平均供应价格为1280元/天。 图2 上海不同价格段五星级酒店入住率 二、五星级酒店的市场需求 2006年1－7月份入住率较同期略有下降 根据近几年的星级酒店入住率数据，五星级酒店的入住率高于星级酒店的整体入住率，2006年1－7月份，五星级酒店的平均入住率为69.7％。 由于3-5月份以及9-11月份上海天气较为适宜，为旅游旺季，因此该两个时间段成为上海五星级酒店的两个入住高峰期。2006年3-5月份三个月中，五星级酒店的入住率高达77.5％，较2004年（同期水平分别80.97％）与2005年（同期水平分别77.72％）略有下降。 图3 2004年五星级酒店入住率 图4 2005年五星级酒店入住率 700-1000元区段内的五星级酒店入住率最高 根据不同价格区段，将2006年1－7月五星级酒店的入住率进行比较如下图。可以看出，价格700-999元的市场接受率最高，平均入住率为70.03％；其次为1000元以上的，平均入住率为69.22％。 图5 不同价格区段内的五星级酒店入住率 三、五星级酒店的经营状况 五星级酒店客房收入仍然是酒店整体收益最高的部分 根据对五星级酒店近两年的收入进行分析，在五星级酒店中，2006年前7个月较2005年全年收支构成相似。酒店的客房收入仍然是酒店整体收益最高的部分，占到总收入的66％，而其支出仅占总支出的23-25％；相反，餐饮收入约为27％，而其支出却占到总支出的51％-52％。 图6 五星级酒店收入构成 图7 五星级酒店成本构成 从收入的绝对值来看，2006年前7个月的总收入为42亿，平均每月收入5.9亿元；其中客房收入为35亿，平均每月收入4.6亿。 图8 五星级酒店客房收入走势图 四、五星级酒店的发展预测 未来2年中，上海五星级酒店的新增市场需求与供应基本持平。 我们可以通过分析上海五星级酒店的新增需求与供应，对五星级酒店的市场发展进行预测。 影响市场需求的因素很多如国际国内各种类型的会议、展览,非会展型的大型活动和体育赛事,商务贸易的差旅活动,散客的旅游等等入境过夜人数和国内人数对需求预测来量化计算。 根据《中国饭店业务统计》，上海市入住五星级酒店的人次占星级酒店的入住比例约为10.78％。 另外，根据2000年－2005年国际旅游入境者中来沪旅游的天数，6年的平均值为3.7天，也即平均每人次居住3夜；五星级酒店客房与床位按照1：1.5的比例，并按照2006年1－7月份平均入住率70％计算，预计： 2007年五星级酒店的床位增加需求量＝144万人次×3÷365×10.78％＝1276床位 2007年五星级酒店的客房增加需求套数＝1276÷70％÷1.5＝1215套 从国内外省市来沪旅游人数看，未来2年将有543套新增需求 上海国内外省市来沪旅游的人数预计2006年及2007年可分别达到6869.06与6933.72万人次，分别比2006年新增64.06及128.72万人次。 图10 上海外省市来沪旅游人数走势及预测图 国内外省市来沪旅游按照平均居住1.5夜计算，其余同上，预计： 2007年五星级酒店的床位增加需求量＝128.72万人次×1.5÷365×10.78％＝570床位 2007年五星级酒店的客房增加套数＝570÷70％÷1.5＝543套 未来2年将有6家约1697套五星级酒店入市供应 未来2年内，上海将新推出16家四、五星级酒店，其中五星级酒店有6家，如下表，预计共有2425套供应入市。按照70％的入住率计算，6家新增酒店共可提供有效市场供应1697套，基本与市场新增需求持平。 表1 未来2年五星级酒店新增供应 在未来2年的新增五星级酒店供应中，世茂集团的两个项目（世茂艾美国际广场酒店、北外滩世茂凯悦酒店）共有1093套入市供应，占新增供应的45％，所占比重较大。 未来五年，上海市旅游人口仍然处在数量扩张阶段。2010年是个重要的标志年，世博会，上海五星级宾馆 名