ID232-物业资产管理现状及发展路径研究.doc

物业资产管理现状及发展路径研究 李莹 陈德豪2 （广州大学商学院 广东广州 510006） 摘要：本文通过我国物业管理行业发展模式和发展趋势分析，从人口增长趋势、业主投资理念以及物业管理企业自身发展等角度研究了物业管理向资产管理发展的迫切性和可行性，在此基础上结合我国现状，探讨物业资产管理发展的路径和模式，提出物业服务企业创新经营的方法，给出其从传统物业服务向资产管理升级的发展可行建议。 关键词：物业管理；资产管理；物业服务企业；产业升级 1. 我国物业管理行业发展现状 我国物业管理从20世纪80年代在深圳起步，近年来随着城镇住房制度改革和住宅商品化政策的持续推进，以及城市化进程的加快，物业管理行业作为一个新兴的服务行业规模不断扩大。经过近30年的发展，物业管理范围覆盖住宅、办公楼、学校、工厂甚至市政设施等各个层面，已成为社会生产、生活不可或缺的重要行业；全国城市物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，一线及二线城市达50%以上，深圳市已超过95% 。我国物业管理企业的发展经历了萌芽起步、快速发展和稳步增长三个时期。综合而言，物业管理行业发展具有如下特点。 1.1规模与覆盖面越来越大 据不完全统计，我国物业管理行业从业人员超过350万人，有物业服务企业3万多家，管理超过100亿㎡的不动产。中国物业管理协会2007年调查数据显示：在参与调查的近5000家企业中，1981至1994年仅成立企业268家；1994至2007年成立企业4449家，其中1994至2004年10年间共成立企业3612家，占比76.57%，10年间成立企业数以每年约133%的速度激增[1]。 表1-1：1992—2007物业服务企业成立数目统计表 年份 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 数量 32 72 116 146 172 192 258 343 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 数量 396 426 496 561 506 466 284 87 资料来源：中国物业管理协会网站《物业管理行业生存状况调查报告 图1-1：1992—2007年物业服务企业成长趋势图 资料来源：中国物业管理协会网站《物业管理行业生存状况调查报告1871 40.76% 37.22 886 东部 1754 958 54.62% 124.83 522 29.76% 51.82 274 中部 1308 413 31.57% 24.56 605 46.25% 18.53 290 西部 904 315 34.85% 40.80 404 44.69% 31.30 185 东北 634 157 24.76% 45.96 340 53.63% 55.12 137 资料来源：中国物业管理协会网站《物业管理行业生存状况调查报告 图1-2 我国物业管理企业项目类型 资料来源：中国物业管理协会 因此，如何提高物业管理的整体实力，寻求物业管理行业新的经济增长点，带动全行业经济效益与管理规模的同步上升就成为物业管理公司的重要目标。如何通过创新发展理念、丰富服务内容、拓展业务范围，向物业管理的上游和下游延伸产业链，就成为物业管理公司的提升经济效益的重要途径。 2. 物业管理向资产管理升级的必要性和可行性 资产管理（Asset Management），是指对不动产进行经营和维护，以实现不动产所有者目标的过程。资产管理内涵丰富，凡涉及财产、资金以及对能带来经济利益的物质等方面进行管理并使其经济利益得到保障的行为均可称为资产管理。资产管理一般由管理和经营两大部分组成，其中管理重在对资产明示的质量特征进行有效控制；经营则根据资产作为收益性资产的性质，通过专业化、市场化操作达到保值增值的目的[2]。 20世纪80年代以来，随着房地产市场和物业管理的快速发展，尤其是以收益性房地产为目标对象的投资活动的增加，发达国家以房地产信托投资基金为代表的机构投资人大量进入房地产产权投资领域。他们追求利润最大化和资产投资组合的风险最小化，意识到单单拥有优势区位加资金投入并不能理所当然地为投资人带来高额回报，对房地产资产进行经营管理的能力成为获得理想投资收益的重要保证。 2.1 从人口增长的角度看，未来住宅物业刚性需求的增长将放缓 近年来，我国房地产业的快速发展和我国快速城市化进程所带来的城镇人口大量增长有关。70、80年代我国大量的新生人口到上世纪末和本世纪初刚好到适婚年龄，从而产生了大量的刚性需求。但是随着低生育时代的到来，未来新生人口的增长将大大放缓。从下图可以看出，广东省1990年0-14岁的人口比重为29.90%，到2008年，该比